Nhiều người nghe môi giới rao bán căn hộ nào là chuẩn 5 sao, đầy đủ tiện ích, view đẹp sang chảnh, đầu tư là có lời, … nghe bùi tai quá nên quyết định mua không suy nghĩ. Nhưng thực tế có đúng như lời những gì môi giới nói? Cùng xem những lưu ý qua bài viết dưới đây để khỏi phải hối hận khi mua chung cư nhé.

Sổ hồng

Đây là vấn đề đầu tiên cần hiểu rõ. Các chung cư được xây dựng 10 mấy năm đa số sẽ được cấp sổ, còn chung cư từ 10 năm trở lại hầu hết chẳng có sổ hồng gì đâu, chỉ có hợp đồng mua bán thôi.

Nghe đến đây chắc nhiều người rén lắm nhỉ, vì bình thường nhà cửa đều phải có sổ hồng mới yên tâm.

Thì cũng đúng, sổ hồng sẽ khiến mình yên tâm hơn vì mình sở hữu được tài sản của mình, và căn nhà cũng có giá hơn. Nhưng mà loại hình chung cư thì lại khác.

Đối với nhà đất, nếu không có sổ, bạn sẽ bị nhà nước cưỡng chế di dời bất cứ lúc nào và khi bán nhiều người sẽ không mua, còn đối với chung cư thì sẽ không có ai ép bạn phải rời khỏi căn hộ của mình và nếu có rao bán thì người ta vẫn mua như thường.

Nói nãy giờ chắc các bạn vẫn chưa hiểu đâu, tại mình cố ý đi vòng vòng mà.

Rồi rồi bây giờ vô chuyện chính.

Ở chung cư, sở dĩ bạn không bị ép buộc di dời là vì chung cư được nhà nước quy hoạch đàng hoàng, chủ đầu tư xin phép xây dựng chứ không phải xây chui xây đại nên sẽ không có cơ quan nào ép buộc phá dỡ chung cư đó cả. Nhà nước mình làm căng mấy vụ này lắm nên không lo chuyện mất nhà đâu.

Ngoài ra, căn hộ chung cư muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với nhà nước. Có nhiều chủ đầu tư không đóng thuế đất, nợ mấy trăm tỷ đồng tiền thuế của Sở tài nguyên môi trường hoặc xây dựng sai phép (sai phép chứ không phải trái phép nha) thì cũng không được cấp sổ.

Theo quy trình thì chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục đóng thuế cho Sở tài nguyên môi trường xong thì bên Sở xây dựng mới cấp giấy phép cho xây dựng, nhưng đằng này thuế bên kia chưa đóng mà bên này đã cấp phép rồi, vì thế mới khiến cho việc cấp sổ không được thực hiện, vì người quyết định có cấp sổ cho bạn hay không chính là Sở tài nguyên môi trường.

Còn xây dựng sai phép nghĩa là ví dụ như tầng lửng phải làm tầng kĩ thuật mà chủ đầu tư lại xây nhà, tầng trệt phải làm phòng dịch vụ cho khách ra vào nhưng cũng lấy để xây nhà, công viên và cơ sở hạ tầng bàn giao không giống bản vẽ thì nhà nước cũng không duyệt, vậy là cũng không được cấp sổ hồng.

Muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải sửa lại cho đúng với bản vẽ, nhưng bạn nghĩ xem, nếu nó đã cố ý xây sai như vậy thì có chịu sửa không?

Tóm lại thì người dân mình là người chịu thiệt thòi nhất khi mua nhà không sổ, có biểu tình đi chăng nữa thì cũng bị ém nhẹm thôi.

Nhưng mà nếu không có tiền thì mua chung cư không sổ cũng được, nó còn đỡ hơn mua nhà không sổ.

Nếu chung cư chưa có sổ thì bạn sẽ giữ lại 5% số tiền trên tổng giá trị hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chờ khi nào họ nói cấp sổ rồi mới đóng.

Bạn lưu ý là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nha. Bạn mua của chủ nhà thì họ sẽ kêu giá lên thêm mấy trăm để kiếm lời, còn hợp đồng gốc với chủ đầu tư thì đã ấn định số tiền tương ứng với trị giá của 1 căn hộ rồi.

Ví dụ thế này, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư của căn hộ chung cư Topaz City quận 8 là 1 tỷ 2, chủ nhà bán cho bạn với giá 1 tỷ 5, sau khi bạn trả hết 1 tỷ 5 thì chủ nhà sẽ đưa cho bạn hợp đồng mua bán trị giá 1 tỷ 2 đó và bạn giữ hợp đồng này cho đến khi bạn bán cho người mua tiếp theo. Như vậy, 5% sẽ tính trên 1 tỷ 2, tức là 60 triệu.

Khi nào cấp sổ thì mới đóng 5% nên người bán nhà không có nghĩa vụ đóng tiền cấp sổ cho bạn, và bạn cũng không có nghĩa vụ đóng 5% đó cho người mua tiếp theo (nếu trong lúc bạn ở và bán nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa kêu nộp tiền cấp sổ). Nói chung là người nào được kêu cấp sổ thì người đó đóng 5%.

Nhiều người mua chung cư không sổ mà cứ đòi chủ nhà phải bao tiền ra sổ, thật vô lý. Bạn cứ trình bày ra cho họ hiểu, nếu họ không chịu mua thì thôi, mình không cần bao ra sổ cho họ làm gì. Chung cư đã bán giá không cao rồi mà còn bị ép bao ra sổ nữa chắc chết.

Giá tiền 1 căn

Giá tiền sẽ tính theo diện tích, số phòng, căn hộ ở tầng thứ mấy và căn hộ nhìn ra view nào. Tính theo số phòng và diện tích thì dễ rồi ha, nên mình không cần bàn thêm.

Còn theo tầng thì quan niệm tầng càng thấp người ta càng bán giá cao vì dễ dàng di chuyển xuống dưới đất, vậy nên tầng càng cao giá càng rẻ.

Và view càng gần mặt tiền đường hoặc hướng ra đường chính thì giá càng cao, vì đó là block dễ được shipper nhận diện để giao hàng, còn các block nằm phía trong khó định vị hơn, có nhiều trường hợp còn định vị sai khiến người mua hàng và shipper không gặp được nhau gây khó chịu bức xúc với cả hai khi phải chờ đợi lâu.

Block nhìn ra đường lớn còn giúp mình dễ dàng quan sát xung quanh và thuận tiện di chuyển ra đường hơn các block phía sau.

Về số phòng ngủ, thông thường, các căn hộ chung cư sẽ có 2 phòng ngủ là chủ yếu, và thêm 1 2 căn có 3 phòng ngủ ở mỗi tầng. Còn 1 phòng ngủ thì hiếm thấy hơn, thường chỉ thấy ở các chung cư cao cấp kiểu mẫu, còn chung cư bình dân thì ít khi thấy. Lý do là 2 và 3 phòng ngủ dễ bán hơn 1 phòng ngủ. Nhưng giá trị căn hộ 1 phòng ngủ tăng nhanh nhất theo thời gian, tiếp theo là 2 phòng ngủ và cuối cùng là 3 phòng ngủ tăng chậm nhất.

Ở Tp.HCM, muốn kiếm được căn chung cư tầm trung 2 phòng ngủ với giá nhỉnh hơn 2 tỷ thì có thể kiếm ở quận 8, đây là quận tập trung nhiều chung cư mới xây nhất vì mới được quy hoạch không lâu. Còn nếu muốn giá rẻ hơn thì bạn không thể ở các quận gần trung tâm như quận 8 mà phải xuống Nhà Bè thì may ra mới có giá đó, mà ở Nhà Bè giá của 1 căn hộ cũng gần 2 tỷ rồi. Cho nên hãy ráng thêm tí nữa để mua được căn ở quận 8 luôn cho tiện đường.

Mình chỉ nói căn 2 phòng ngủ vì đây là căn được nhiều người lựa chọn nhất, còn các căn còn lại bạn tự tìm hiểu thêm nha.

Mua nhà theo tiến độ

Nhiều người sẽ chọn mua nhà theo tiến độ, vì nó rẻ hơn mua nhà đã bàn giao. Mua nhà bàn giao sẽ phải mua sang tay 1 người, thậm chí là 2 người khiến giá nhà bị đội lên mấy trăm triệu.

Nhưng bạn có biết mua nhà theo tiến độ cũng tiềm ẩn rủi ro không lường trước được không?

Chắc là bạn không rõ điều này đâu, nên tiếp theo đây sẽ là phần giải thích của mình.

Khi bạn mua nhà theo tiến độ, bạn sẽ chỉ biết được mô hình mẫu của chung cư kèm theo những tiện ích sẽ được thi công ghi trên giấy tờ chứ chưa được hình thành. Và rất nhiều chung cư sau khi xây xong lại bàn giao không đúng cam kết khiến nhiều người dân rất bức xúc, muốn bán nhà nhưng lại rất khó.

Lý do mình nói khó bán nhà là như thế này. Lấy ví dụ về Topaz Dragon (1 block khác nằm trong chuỗi block Topaz quận 8, nằm ở 1 con hẻm nhỏ trên đường Tạ Quang Bửu). Block này lúc mở bán thì giới thiệu sẽ lắp cửa sổ 4 cánh lùa, 4 thang máy và 1 hộc rác riêng với công viên nối dài đến dãy Topaz City, tủ bếp sẽ được trang bị cả bên trên và bên dưới.

Nhưng lúc bàn giao: 2 cửa sổ bật chứ không phải dạng lùa nữa, mà 1 cánh lớn 1 cánh nhỏ, làm vậy gió sẽ không vô được trong nhà nên nhà sẽ không mát; chỉ có 3 thang máy xài chung cho hơn 30 tầng, thế mà 1 thang máy lại lấy đi làm thang chở rác, còn tổng cộng 2 thang nên luôn trong tình trạng kẹt thang máy mà không có giải pháp.

Tủ bếp thì chỉ gắn bên dưới, bên trên người dân phải tự bỏ tiền ra để lắp vào. Công viên thì chả thấy đâu, nghe nói không giải tỏa được khu nhà xung quanh nên không làm công viên nối dài được, chỉ thấy block này nằm trong kẹt, đi 1 lối nhỏ giống như đường làng lồi lõm vào chung cư chứ chẳng phải đường trải nhựa hay lót gạch gì cả. Nhiều người còn phản ánh đặt đồ ăn, mua đồ online mà shipper không định vị được trên bản đồ, bị hủy hàng rất nhiều, có shipper nào kiếm ra được thì cũng cãi lộn ầm cả lên vì mất thời gian tìm và người đặt thì lại mất thời gian đợi.

Xung quanh lại chẳng có cây cối nào, bụi từ công trường đang thi công bên cạnh thì cứ nhan nhản bay mỗi ngày. Người dân ca thán, bán nhà mà chẳng ai thèm mua lại.

Đây là điển hình của sai lầm khi mua nhà theo tiến độ. Bạn có thưa lên chính quyền thì cũng chẳng ai giải quyết cho bạn đâu. Cả mấy tỷ của bạn đổ vào căn nhà chẳng ra hồn gì hết, tiện ích không có, cơ sở vật chất thì nghèo nàn, cắt xén tùm lum, chỉ được cái mã ngoài đẹp chứ bên trong chẳng có gì.

Vì vậy, lời khuyên của mình là đừng mua nhà theo tiến độ, ở Việt Nam là vậy đó nên người chịu thiệt thòi là các bạn. Hãy mua nhà đã hoàn thiện để bạn có thể nhìn được tổng thể các dịch vụ, cơ sở hạ tầng và tiện ích của chung cư, dù rằng nó mắc hơn vài trăm nhưng cũng xứng đáng hơn là bạn mất mấy tỷ mà không biết khi nào mới lấy lại tiền được (vì không biết ai sẽ mua căn hộ kiểu này). Bán rẻ thì có khi người ta sẽ mua còn bán theo giá thị trường thì sẽ chẳng ai mua đâu.

Mình đã có bài viết về những tiện ích chung cư cần khảo sát, bạn xem tham khảo nhé.

Lâu dần sẽ xuống cấp

Có 1 tình trạng hiển nhiên mà bất cứ chung cư nào cũng phải trải qua, đó là tình trạng xuống cấp. Sau 5 năm, chung cư sẽ xuống cấp 1 chút, nhìn sẽ không còn mới như ban đầu nữa, và sau 10 năm thì bạn đã bắt đầu thấy chung cư cũ đi.

Nhưng việc có sơn phết lại hay không thì còn tùy vào ban quản lý, ban quản trị và chủ đầu tư nữa, phải xem họ có chịu bỏ tiền ra sơn phết lại không. Thực tế thì những chung cư đã cũ đều không được sơn phết và cứ để vẻ ngoài xấu xí như vậy nên nhìn hơi tồi tàn, mất thẩm mĩ, trong khi nếu đó là nhà mình thì mình được toàn quyền sửa chữa, sơn phết lại cho đẹp, nhưng đây là chung cư nên mình không được can thiệp vào, mình chỉ được sơn sửa lại căn hộ của mình thôi.

Ngoài ra, hiện nay, 1 dự án chung cư được quy hoạch cho sử dụng 50 năm, sau 50 năm sẽ dỡ bỏ hoặc trùng tu lại tùy tình hình lúc đó. Nhưng nói cho bạn nghe, bảo là xuống cấp vậy thôi, chứ cũng tùy lúc xây dựng có chắc chắn hay không nữa. Nhiều chung cư, bệnh viện 50 năm rồi mà khung nhà, kết cấu nhà vẫn rất chắc chắn, không sập đâu mà lo. Bạn thấy có nhiều dãy chung cư trước giải phóng có tuổi đời hơn 50 năm mà vẫn ở ngon lành đấy, chỉ có điều nó xấu xí thôi.

Còn chung cư xây dỏm thì 50 năm sẽ lún, rớt gạch, … nói chung hên xui.

Để càng lâu càng khó bán

Sao lại khó bán nhỉ?

Là như vầy, bởi vì chung cư sẽ xuống cấp mà cá nhân từng người không thể sơn sửa lớp bên ngoài của chung cư nên người mua khi nhìn vào tòa nhà sẽ thấy nó cũ, đen và lởm chởm vết ố, vì thế ở chung cư càng lâu thì càng khó bán lại.

Bạn thử so sánh đi, giữa 1 căn hộ chung cư không thể sơn sửa vẻ ngoài mà chỉ có bên trong được sửa lại, với 1 căn nhà chỉ cần 1 lớp nước sơn là bóng loáng như mới thì người ta thích cái nào hơn? Đương nhiên là căn nhà rồi, mặc dù người ta vẫn biết đó chỉ là sơn phết, nhưng sự sơn phết đó tác động đến thị giác của họ và khiến họ mãn nhãn hơn là nhìn cái chung cư tồi tàn cũ kỹ.

Mà tồi tàn cũ kỹ lại là biểu hiện của việc hư hao bên trong, xuống cấp (dù thực tế khung sườn và kết cấu vẫn ngon lành) còn nhà bóng loáng nước sơn lại đại diện cho nhà mới, an toàn và tiện nghi. Đây là tâm lý chung của mọi người thôi.

Vậy nên lời khuyên của mình là nếu đã mua chung cư thì chỉ ở tối đa 5 năm rồi nên bán lại, ý là 5 năm đầu kể từ khi mới bàn giao nhà ở nha. Còn bạn mà mua lại rồi để 5 năm sau thì không tính, bạn phải cộng thêm khoảng thời gian chủ cũ ở trước đó nữa.

Tại vì thị trường có đầy nhà chung cư, cung cao mà cầu thấp nên người mua hay kén chọn, vì người Việt nghĩ nhà phố có giá hơn chung cư, nên nếu bạn càng để lâu thì càng khó bán hơn, người ta sẽ chê tới chê lui, ép giá bạn xuống để mua, và bạn cũng phải chờ 1 thời gian dài mới có người tới xem nhà chứ chưa kể đến việc họ có mua hay không. Vì vậy hãy suy nghĩ cho kỹ nhé.

Nếu bạn vẫn muốn ở chung cư thì sẽ có 5 lưu ý cho các bạn, bạn nhớ bấm vào đọc để có thêm kiến thức nhé.

Nhiều người cứ thấy chung cư bán giá rẻ rồi sợ cháy “hàng” nên nhanh tay chốt cọc mua đại, vì thế họ đã bỏ qua mất 5 lưu ý khi ở chung cư mà nhiều người không biết. Vậy những lưu ý đó là gì mà lại quan trọng đến vậy, cùng xem ngay bài bên dưới nhé.

Phí quản lý

Trong phí quản lý này sẽ gồm tiền nước, phí quản lý hàng tháng, tiền đổ rác, tiền lao công, tiền bảo vệ, … Riêng tiền điện, tiền cáp truyền hình, wifi thì tự đóng nhá.

Sở dĩ tiền nước được tính chung với phí quản lý là do nhà nước chỉ cấp đồng hồ tổng cho chung cư, sau đó ban quản lý tự chia thành các đồng hồ con của từng nhà để tính tiền nước. Nếu bạn đã đăng ký tạm trú thì mới được tính tiền nước theo giá ưu đãi của nhà nước, còn không có tạm trú thì phải đóng tiền nước với giá 14k/khối.

Việc tính tiền nước theo 2 mức giá này cũng áp dụng cho nhà dưới đất, vậy nên khi mới chuyển vào ở thì mình phải chịu xài với giá 14k đến khi đã đăng ký xong tạm trú. Vì vậy hãy đăng ký tạm trú càng sớm càng tốt nhé (mà phải có sổ hồng đối với nhà riêng hoặc hợp đồng mua bán đối với chung cư mới đem đi đăng ký tạm trú được).

Thậm chí có những chung cư rất tệ, chẳng có tiện ích gì mà lại tính phí quản lý quá chát Đối với phí quản lý thì mức giá 6.600d/m2 là hợp lý (đã tính VAT), còn cao hơn thì là mắc rồi đó. Nhiều người sẽ nghĩ chung cư cao cấp hơn, đẹp hơn thì tính phí cao hơn cũng đúng, nhưng sự thật không phải như vậy.

Đối với các chung cư cao cấp, khi bạn mua căn hộ thì các chi phí dùng để xây tiện ích và quang cảnh xung quanh đã được tính luôn vào giá nhà rồi, vì vậy phí quản lý này không cần phải cao hơn những chung cư bình thường khác đâu.

Thậm chí có những chung cư còn tệ hơn nữa, chẳng có tiện ích gì mà lại tính phí quản lý quá chát. Điển hình như chung cư Topaz Elite – Phoenix 2, phí quản lý là 10k/m2 (hình như đã tính VAT) trong khi chẳng có công viên, hồ bơi, lối đi cũng chỉ xây bằng xi măng, vỉa hè còn chẳng thèm lót gạch mà đợi nhà nước làm (nhà nước không làm thì chủ đầu tư cũng mặc kệ). Trong khi bên chung cư Giai Việt, phí quản lý chỉ có 5.500d/m2 (đã tính VAT) mà đầy đủ tiện ích từ hồ bơi có người dọn dẹp thường xuyên, đường trải nhựa, công viên cây xanh mát mẻ, nhiều dãy ghế đá, …

Mà mình gợi ý vậy thôi, nếu bạn thích căn hộ đó quá thì mua cũng được, còn nếu chê phí quản lý cao thì hãy kiếm căn khác ở nhé.

Di chuyển lên xuống chung cư

Đây là điểm bất tiện nhất khi ở chung cư. Nếu ở nhà phố, bạn dễ dàng lấy hàng shipper giao, dễ dắt xe ra ngoài thì ở chung cư lại rất mắc công.

Khi bạn ở nhà phố, bạn quăng điện thoại ở góc xó xỉnh nào rồi không nghe máy, không để ý điện thoại vẫn được, shipper sẽ giao tới đúng nhà cho bạn, chỉ cần bạn hoặc người thân ra nhận, mà shipper cũng sẽ chẳng gọi điện thoại nhắc bạn xuống lấy đâu, vì bạn ở nhà dưới đất, có số nhà đàng hoàng mà.

Còn ở chung cư, bạn phải canh thời gian shipper sẽ giao hàng để chờ điện thoại, người ta gọi tới xong phải thay đồ (đối với phụ nữ) rồi xuống lấy đồ, rất mắc công và rất tốn thời gian. Ra thang máy cũng cần phải chờ nữa. Ở nhà riêng thì bạn chạy xuống lấy đồ rồi xong, chẳng cần thay đồ sửa soạn làm gì.

Chưa kể, bạn muốn đi đâu cũng phải mang 1 “tụng” đồ xuống dưới hầm để xe, nào là túi xách, chai nước, áo khoác, nón bảo hiểm, … cánh đàn ông thì mình không biết sao chứ cánh phụ nữ là phải vậy đấy, à có người còn mang cả giẻ lau để lau xe nữa, vì để dưới hầm bụi dữ lắm, không lau mà ngồi lên xe luôn là dơ hết đồ.

Chưa kể, bạn mới chạy xe ra khỏi hầm chừng vài phút mà quên đồ gì là lại phải chạy xuống hầm để xe xong lên lầu lấy đồ và đi xuống lấy xe ra, thật phiền phức.

Rồi ai mà đi siêu thị, mua đồ đạc lỉnh kỉnh về nhà mới thấy cảnh khổ. Bạn sẽ phải ôm hết đồ từ xe ra thang máy rồi lên lầu chứ không phải về tới nhà là đặt đồ xuống nhà liền như ở nhà phố đâu. Ai trải qua rồi mới thật sự thấm thía nỗi khổ này, còn nói sương sương vậy chắc chẳng ai hình dung nổi đâu.

Nói chung bất tiện nhất khi ở chung cư là cái phần di chuyển lên xuống này, nhiều lúc cần đi gấp hoặc đồ mua về quá nhiều là bực mình khó chịu nhăn mặt luôn ấy.

Các vấn đề hay phát sinh khi để xe dưới hầm

Rồi giờ tới phần để xe dưới hầm. Vụ này chắc nhiều người không nghĩ tới mà khi ở rồi mới hiểu thôi. Đó là xe để ở hầm rất dễ bị trầy do va quẹt xe, thậm chí bị ngã xe.

Bạn phải hiểu tầng hầm để xe rất chật, dân càng đông thì hầm càng chật, hầu hết các xe để ở tầng hầm chung cư đều trong tình trạng chen lấn, xếp sát vào nhau. Có người lấy xe họ ra rồi đụng xe mình làm trầy xe, có khi làm ngã luôn xe mình nữa.

Chưa kể, hôm nay bạn để chỗ này, ngày mai xuống lấy thì xe lại bị dời chỗ khác, kiếm cực gần chết luôn, tại nhiều khi bảo vệ dẫn xe đi chỗ khác để xếp hoặc người ta lấy xe ra mà xe mình chắn đường họ thì họ phải dời đi. Rồi giờ tan làm, về chung cư để xe mà hết chỗ để luôn, phải chen đại ở đâu đó nữa, để vậy thì xác suất bị dời xe rất cao.

Tầng hầm nhiều camera thì không sao, ít camera là coi chừng bị ăn cắp xe. Vì thế xe phải luôn để ở chỗ gần bảo vệ, không để trong kẹt để mấy tên có ý đồ đó không thể lén lút mở khóa xe mà dẫn đi. Thực ra vấn đề ăn cắp này có 1 phần nguyên nhân là do bảo vệ, vì bảo vệ lơ là, không dựng thanh chắn ngang lối ra vào thì mấy tên ăn cắp này có thể liều mạng vọt xe đại ra ngoài đường luôn. Còn nếu có dựng rào chắn thì không sao.

1 vấn đề khác mà ít ai để ý đó chính là để xe dưới hầm có nguy cơ bị liên lụy rồi cháy rụi xe. Ở chung cư mình lúc trước có người mang cả 1 bình xăng vào giấu ở 1 góc, không biết để làm gì nhưng ngửi mùi xăng nồng nặc rất nguy hiểm nên đã báo bảo vệ dẹp đi. Hoặc xe người nào tràn xăng, nóng máy quá thì cũng coi chừng xe đó bị cháy xong liên lụy những xe khác, thậm chí thiêu rụi cả chung cư nếu thời điểm xảy ra là vào ban đêm. Vụ này cũng có xảy ra và đã có lên báo 1 vài lần rồi.

Nói chung mấy này cũng hi hữu thôi à, nếu có chuyện gì thì vẫn có hệ thống báo cháy và phun nước hoạt động ngay nên không sao đâu. Bởi vậy công tác phòng cháy chữa cháy phải tốt mới được. Vì thế chỉ lo bị va quẹt xe, ngã xe và mất xe thôi.

Ban quản lý, ban quản trị

Ở chung cư sẽ có ban quản lý và ban quản trị. Đầu tiên nói về ban quản trị.

Ban quản trị là người đại diện cho cư dân trong chung cư, giống như tổ trưởng khu phố vậy. Ban quản trị sẽ đại diện cho quyền lợi cư dân và giải quyết những vấn đề phát sinh trong quá trình ở chung cư như là yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ hồng (hên xui được), đấu thầu để thuê ban quản lý tòa nhà, quản lý và sử dụng số tiền cư dân đã đóng để bảo trì, sửa chữa tòa nhà, họp hội nghị nhà chung cư để duyệt mức phí quản lý và vận hành, …

Còn ban quản lý là công ty bên ngoài được ban quản trị thuê để vận hành tòa nhà, thu phí quản lý, quản lý an ninh tòa nhà, dọn vệ sinh, đổ rác, …

Ban quản trị và ban quản lý không phải là 2 bộ phận tự phát mà đã được nhà nước công nhận và ban bố điều luật để thi hành, và họ được trả thù lao cho trách nhiệm và nghĩa vụ mà họ thực hiện, nên đừng ai nói 2 ban này lập ra nhằm vơ vét tiền cư dân nhé, không có đâu.

Thực tế thì không có 2 ban này là cả tòa chung cư loạn cả lên đấy. Thời covid cũng do 2 ban này mà cư dân trong chung cư mới được test covid, được cách ly, báo lên phường và hỗ trợ lương thực đấy. Nhiều xóm còn chẳng được đầy đủ như vậy đâu.

Không cho đốt giấy tiền vàng bạc và nướng đồ ăn trong nhà hoặc hành lang trước cửa nhà

Tại vì chung cư có gắn máy báo khói, nên nếu bạn làm gì mà có khói bốc lên thì còi sẽ hú, bảo vệ sẽ lên kiểm tra. Gắn vậy cho an toàn để tránh xảy ra hỏa hoạn.

Nên bạn ở chung cư thì phải chịu thôi, muốn đốt giấy tiền vàng bạc thì xuống công viên của chung cư, sẽ có chậu lớn để đốt riêng. Còn nếu bạn muốn nướng đồ ăn thì hãy nướng ở ban công và đóng cửa lại để khói không bay vô nhà.

Nếu bạn đang chuẩn bị mua căn hộ chung cư để ở thì nên đọc bài này để có thêm thông tin hữu ích và ghi chú lại những điều cần biết khi mua chung cư này để kiểm tra nhé. Cùng vô bài nào.

Cảnh quan xung quanh

Nhiều chung cư rất chán, lối ra vào chung cư chỉ đổ xi măng và lót gạch chứ chẳng phải đổ nhựa. Mà bạn biết đó, đổ xi măng thì ngay chỗ con dốc lên chung cư sẽ bị rớt xi măng ra lởm chởm, còn gạch mà xài gạch dỏm thì xe chạy qua chạy lại sẽ bể gạch hết, chưa kể nhiều chung cư làm nền móng không vững, xe tải mà chở hàng nặng ký vào coi chừng bị lún. Vì thế, chỉ nên mua chung cư có lối đi vào được trải nhựa đàng hoàng hoặc lót gạch xịn y như gạch lót trên phố đi bộ.

Bạn đừng tưởng chung cư nào cũng trải nhựa đẹp đẽ nhé, sai lầm đấy. Chủ đầu tư đàng hoàng thì sẽ trải nhựa, còn chủ đầu tư nào không uy tín sẽ đổ xi măng và lót gạch dỏm cho đỡ tốn tiền.

Mà tất nhiên, nếu chung cư trải nhựa thì giá tiền sẽ mắc hơn chung cư bèo trải xi măng rồi.

Bạn cũng coi tiện ích xung quanh của nó có gì không, ví dụ hồ bơi có người vệ sinh lau dọn, thang máy sạch sẽ, dưới chung cư có quán cà phê, có phòng tập gym gì không, … mấy này góp phần giúp căn hộ bạn mua có giá trị hơn và bạn cũng có thể ra đó để trải nghiệm các tiện ích này.

Nhiều người vì các tiện ích xung quanh không có mà bán nhà đi hoặc đi chỗ khác thuê nhà đấy, không phải đùa đâu, ở lâu mà không có mấy tiện ích này sẽ rất chán, cảm thấy chung cư mình ở quá tồi tàn.

Hồi trước mình ở bên Topaz City quận 8, phải nói là cảnh quan xung quanh nhìn nó chán còn hơn con gián. Lối đi lên thì làm bằng xi măng + lót gạch, mà gạch bể lởm chởm tùm lum, cũng chả ai thèm sửa sang lại, trông rất xấu. Công viên phía sau cũng lót gạch mà gạch còn dỏm hơn gạch ở mặt trước, nên mỗi lần mưa đi trên đó bị văng sình lên chân rất nhiều, cộng thêm con nít chạy nhảy nô đùa và lướt ván làm cho gạch bị bể tùm lum mà cũng chẳng ai thèm sửa chữa.

Ôi nói chung là chán lắm. Dân phản ánh mà cũng chẳng ai giải quyết, nói chung gặp những chung cư đó thì né ra khỏi mua, nó chỉ có mỗi ưu điểm là gần trung tâm thôi, cách trung tâm 15 phút chạy xe. Còn ai không quan tâm thẩm mỹ thì cứ mua để đi làm cho gần.

Thang máy

Đây là 1 trong những điều quan trọng cần để ý khi mua nhà chung cư. Bạn phải coi chung cư đó có bao nhiêu tầng và coi ở đó có bao nhiêu thang máy.

Nếu chung cư khoảng 24 tầng trở lại thì 4 thang máy là tốt nhất, trong đó sẽ có 1 thang rộng nhất dùng cho cả vận chuyển hàng và di chuyển, 3 thang còn lại chỉ để làm thang di chuyển. Tại vì khi vào giờ cao điểm đi làm và tan làm, dù có 4 thang máy thì vẫn kẹt và chờ đợi như thường. Cho nên nếu ít thang hơn nữa thì thua, bạn sẽ trễ giờ làm đó.

Mà bạn phải xem kỹ là tất cả các thang máy đó có được dùng để di chuyển không nha, chứ có nhiều chung cư dùng 1 thang máy làm thang chở rác là tiêu.

Vì vậy bạn phải nhớ là 24 tầng trở xuống thì phải có 4 thang máy, 30 tầng 4 thang máy cũng được, không được 3 thang máy nha.

Chung cư Topaz City bên quận 8 xây khoảng 24 lầu với 4 thang máy đầy đủ dù vẻ ngoài chung cư nhìn không đẹp bằng các block mới bên Topaz Elite. Nhiều người thấy block mới xây ngon lành nên qua xem thử và thất vọng vì bên đó hơn 30 tầng mà chỉ có 3 thang máy, trong đó 1 thang máy lại làm thang chở rác chứ không có hộc chứa rác riêng như bên Topaz City, thế là những ai đã mua theo tiến độ các căn hộ ở đó muốn bán lại đều rất khó khăn.

Trần nhà

Có nhiều chung cư thiết kế theo kiểu Hồng Kông, trần nhà rất thấp, vào ở rất ngộp, vì vậy nếu bạn thấy trần nhà thấp thì đừng mua nha, ở lâu dài chịu không nổi đâu.

Chung cư mình đang nhắc đến là chung cư Giai Việt bên quận 8, bên ngoài hành lang và bên trong nhà trần rất thấp.

An ninh tòa nhà

Mình thích các tòa nhà cần quẹt thẻ chung cư khi ra vào vì nó sẽ bảo đảm an ninh và không phải ai cũng ra vào tùy tiện được, tránh tình trạng bị trộm đồ. Có bảo vệ đi xung quanh và hỏi han người lạ mặt nữa thì càng tốt, mình highly recommend những chung cư kiểu này.

Nói về mặt an ninh thì bên quận 4 làm rất xuất sắc, bên đó đậu xe trên sảnh trước chung cư thôi mà bảo vệ còn không cho, kêu đi xuống dưới lề đường đậu. Bảo vệ cũng đi tuần tra xung quanh, có gì khả nghi là lại hỏi ngay, vì thế bên chung cư đó có rất nhiều đại gia ngầm và người nước ngoài sinh sống.

Số tầng

Ở đây mình chỉ muốn đề cập đến vấn đề phong thủy. Các tòa chung cư sẽ không có tầng 13 vì đó là số xui, họ có thể bỏ hẳn tầng 13, từ tầng 12 nhảy lên 14 hoặc là ghi tầng 13 thành 12A hoặc đại loại vậy. Những căn hộ trong đó cũng không có số 13 luôn, từ số 12 nhảy lên thành số 14.

Ngoài ra, số 4 là số tử nên cũng kỵ. Họ sẽ để thành 3B chẳng hạn. Cái này mình không biết có áp dụng cho tất cả chung cư hay không nhưng chung cư Topaz City thì để tầng 4 thành tầng 3B.

Phòng cháy chữa cháy và bảo trì thang máy

Đây là 2 vấn đề nhiều người quan tâm khi mua chung cư. Bạn phải xem chung cư này có hay diễn tập phòng cháy chữa cháy không, nhà dân nấu nướng khói nhiều thì chuông có báo không, … Mấy vấn đề này thì bạn xuống ban quản lý hỏi thử, mà mình cũng không chắc họ có nói không, đừng hỏi chủ nhà làm gì, chủ nhiều khi cũng không nói thiệt đâu, còn hàng xóm xung quanh thì càng không thể hỏi, vì họ đóng cửa miết, gõ cửa hỏi thì kỳ quá.

Còn việc bảo trì thang máy thì bạn thấy thang máy không hoạt động là biết người ta đang bảo trì dưới tầng G hoặc tầng B rồi. Bạn cũng có thể hỏi ban quản lý thử.

Nói chung 2 điều này mình nêu ra để các bạn lưu ý thôi chứ cũng hên xui người ta có làm hay không, ở rồi mới biết được thôi.

Gần nhà rác và thang máy

Tùy theo thiết kế của chung cư mà có khi nơi chứa rác và di chuyển rác sẽ là thang máy hoặc hộc chứa rác riêng. Nhưng dù theo kiểu thiết kế nào thì bạn cũng không nên mua căn hộ ngay gần nhà rác nhất, vì ở đó người ta hay đổ rác nhiều, mùi hôi thối sẽ rất dễ bay sang nhà bạn, ở lâu sẽ sinh bệnh, bạn chỉ có thể đóng cửa suốt ngày để mùi hôi không bay vào nhà.

Ngoài ra, nếu được thiết kế hộc chứa rác thì những căn kế bên hộc rác đó sẽ nghe thấy tiếng ồn ào khi người ta đổ rác xuống. Bạn cứ tưởng tượng hộc rác xây kế bên tường nhà bạn là hiểu ngay.

1 lầu sẽ có 1 đến 2 căn gần nhà rác, và những căn đó luôn rẻ hơn những căn còn lại vì gần nhà rác. Vì thế hãy né các căn đó ra nhé, rẻ hơn cũng không có bao nhiêu mà tốn tiền chữa bệnh gấp mấy lần luôn đó.

Còn những căn chung cư gần thang máy, khi người ta bấm thang máy để di chuyển thì căn gần nhất sẽ nghe thấy hết mọi âm thanh, chưa kể nhiều khi người ta còn dẫn bạn bè, dòng họ qua chơi thì trong lúc di chuyển vào nhà có thể người ta sẽ nói chuyện gây ồn đến nhà bạn. Chưa kể, nếu bạn muốn để cửa mở thì nhà bạn sẽ bị dòm ngó đồ đạc trong nhà vì căn này nằm ở ngay hành lang mà người ta hay đi qua đi lại mà.

Nói chung nếu bạn không quan tâm tiếng ồn thì mua những căn đó cũng được, mà mấy căn đó không bán rẻ hơn những căn còn lại đâu, bằng giá à.

Chỗ đậu xe

Đa số các chung cư sẽ có tầng hầm để cư dân đậu xe, nhưng cũng có 1 vài chung cư có chỗ để xe ở xa, không ở gần chung cư, cũng không có tầng hầm để xe, vậy nên ra lấy xe cũng bất tiện. Tưởng tượng đang giữa trưa mà lội bộ ra chỗ lấy xe là phê rồi đó. Có nhiều chỗ còn chẳng để mái che luôn đó chứ, thế là nắng mưa gì thì xe cũng hứng hết, mà lâu dài như vậy xe bạn sẽ dễ hư hỏng hơn những xe được che nắng che mưa đó.

Vậy nên chung cư nào cho để xe dưới tầng hầm thì mới mua nhé, còn để xe chỗ khác thì thôi không mua.

Nên mua chung cư hay nhà phố là câu hỏi chung của rất nhiều người, dù là già hay trẻ. Vì thế, trong bài viết này, mình sẽ cung cấp cho bạn những thông tin theo kinh nghiệm đúc kết của mình để giúp bạn làm rõ lựa chọn của bản thân.

Chung cư tăng giá chậm hơn nhà phố

Nhà phố là danh từ mà mình gọi chung cho các căn nhà trong hẻm, nhà mặt tiền luôn nha. Miễn là nhà ở dưới đất là được.

Cái này mình ở rồi mới biết. Sau 5 năm bán nhà phố và đi ở chung cư (vì lúc đó thấy chung cư mới lạ, diện tích rộng, khỏi leo lầu, an ninh), mình ngộ ra 1 điều: 5 năm chung cư chỉ tăng 600 triệu, còn nhà phố tăng gấp đôi.

Sở dĩ mình biết điều này là vì mình đã hỏi thăm thị trường rồi, cũng nghiên cứu rất nhiều mới đưa ra kết luận như vậy. Mà chung cư tăng 600 triệu là mình mua lúc nó mới bàn giao nên mới được giá đó đó, còn nếu bạn mua sau khi người ta ở vài năm thì bạn sẽ chẳng được lời 600 triệu đâu, mà sẽ lời ít hơn. Vì sao như vậy? Lát mình nói.

Còn nhà phố, căn nhà lúc mình bán có giá 3 tỷ 5 thôi, sau 5 năm đi hỏi thăm hàng xóm ở nhà cũ của mình thì người ta nói giờ đang bán giá hơn 7 tỷ @@ Chóng cả mặt! Vậy là biết 5 năm giá nó văng lên gấp đôi rồi. Thế là mỗi năm tăng 20%, còn hơn cả lãi suất đầu tư chứng khoán. Hồi 5 năm trước thì việc mua bán nhà đất chưa sôi động như bây giờ, giá nhà lúc đó chỉ khoảng 50 triệu/m2 thôi. Bây giờ người ta đẩy mạnh mua bán nhà phố quá nên giá bị đội lên chóng mặt.

Giờ nói tiếp vì sao chung cư lời ít hơn. Vì chung cư sau vài năm đầu là đứng giá, không tăng nữa.

Bạn thấy vô lý đúng không, ừ thị trường nó vậy đó, phải chấp nhận thôi, không thể ca thán gì được. Chung cư sau khi bàn giao, sau 2 – 3 năm sẽ đứng giá lại và không tăng nữa, nên muốn đầu tư mua đi bán lại cũng không có lời đâu, chỉ có thể mua ở hoặc cho thuê thôi.

Còn nhà phố thì cứ liên tục tăng giá, dù nhà cũ nát hay nhà mới đều tăng giá, năm nào cũng tăng đều 20% (tất nhiên đây là tỷ lệ tăng bình quân, sẽ có nơi tăng nhanh hơn, có nơi tăng chậm hơn chút).

À còn nữa, nhà mắc tiền sẽ tăng giá nhiều hơn nhà rẻ tiền 1 tí. Vì sao vậy? Không phải tăng đều 20% à?

Ừ thì đúng là cùng tăng 20%, nhưng mà bạn nghĩ xem, với căn nhà 5 tỷ, 1 năm tăng 20% là tăng 1 tỷ, trong khi nếu mua nhà 4 tỷ thì 1 năm chỉ tăng 800 triệu. Thế đấy, giờ bạn hiểu rồi chứ?

Vì thế, theo quan niệm của mình thì nếu có thể vét được thêm 1 ít tiền thì cứ vét để mua nhà bự, có gì nó còn tăng giá nhanh hơn nhà nhỏ. Chứ bạn cứ tiếc 1 ít tiền rồi để dành ngân hàng để lấy lãi ngân hàng thì chẳng thà bạn đầu tư vô căn nhà, có gì kẹt tiền thì bán nhà đi để mua nhà nhỏ, cũng vẫn lợi hơn chứ?

À, dĩ nhiên bạn phải chừa tiền ăn uống nhé, hoặc bạn tính toán sao đó để vẫn có đủ cơm ăn áo mặc, chứ mình không nói vét hết tiền để dành để mua căn nhà nha. Làm gì làm, phải có cơm ăn thì mới ngủ ngon được, chứ nhìn căn nhà mà chết đói thì cũng không được.

Nhà đổi nhà thì dễ chứ chung cư đổi nhà thì khó

Sau phần 1 chắc các bạn cũng đã hiểu được lý do rồi nhỉ? Vì giá nhà tăng nhanh quá mà chung cư không tăng giá kịp nên đổi chung cư mua nhà sẽ bị thất thế hơn là đổi nhà mua nhà. Đổi nhà mua nhà thì chỉ cần bù 1 ít tiền, còn đổi chung cư mua nhà thì phải bù 1 khoảng tiền lớn (mấy tỷ)!

Chung cư sau 50 năm sẽ dỡ bỏ và xây lại

Cái này cũng tùy chung cư. Nếu chủ đầu tư nào chỉ thuê đất của nhà nước để xây chung cư thì chỉ được sử dụng 50 năm. Sau 50 năm nhà nước sẽ thu hồi lại và mình dọn đi chỗ khác ở (không bồi thường). Còn nếu chủ đầu tư mua hẳn miếng đất đó thì sẽ không có thời hạn sử dụng, như vậy sau 50 năm sẽ dỡ bỏ (có bồi thường) hoặc xây mới lại tùy tình hình. Điểm này chắc nhiều người không nghĩ tới đâu.

Vì thế, nếu đến hạn 50 năm thì bạn đi đâu ở, rồi khi nào mới xây lại xong?

Bạn phải biết là quá trình dỡ bỏ, xây lại 1 tòa chung cư mất cả mấy năm chứ không phải mấy tháng như nhà phố. Có người chờ đợi chung cư xây mới lại tới 8 năm luôn. Nhanh nhất thì cũng là 3 năm.

Khi mình biết điều này, mình đã nghĩ: Già rồi còn bị đuổi khỏi nhà, lúc đó tính sao đây?

Nói chung là khi nó xây xong nó sẽ cho mình mua lại căn hộ với giá ưu đãi (chỉ tính giá xây dựng, không tính giá mua đất vì trước đó mình đã mua rồi) nhưng mà thôi không thích, thích bỏ tiền 1 lần rồi sở hữu luôn căn nhà à, chứ không muốn về già rồi còn bị đuổi đi như vậy, khổ cái thân lắm.

Mà lỡ nó nói nó xây lại xong nó kêu mình ra thuê ở tạm trong khi chờ nó xây, rồi nó không chịu xây lại hay vướng vấn đề gì đó mà không xây lại được thì sao? Ở Việt Nam cái gì mà chả có thể xảy ra? Rồi lúc đó thuê luật sư kiện tụng à, bên nó có hẳn 1 đoàn luật sư để bảo vệ quyền lợi của nó đó, nhắm kiện nổi không?

Nhờ suy nghĩ “sâu xa” như vậy mà mình quyết định mua lại nhà phố và bán chung cư đi trước khi quá muộn vì nhà tăng giá nhanh quá.

Để biết căn hộ mình muốn mua là thuê 50 năm hay ở lâu dài thì coi trong hợp đồng mua bán chung cư, có ghi đó. Tất nhiên, nếu mua chung cư thuê 50 năm thì giá tiền sẽ rẻ hơn chung cư được sở hữu lâu dài rồi.

Với số tiền nào nên mua chung cư và nhà phố?

Bây giờ các quận gần trung tâm có giá 100 triệu/m2 trở lên, vì thế nếu bạn có 3 tỷ trở lên thì nên kiếm nhà phố ở, sẽ được nhà cỡ 30m2, hẻm chắc cũng 3m, lầu thì chắc đúc giả chứ không được đúc thiệt.

Nếu bạn nhắm đồ đạc nhà bạn không nhiều, bạn không cần nhà cao cửa rộng thoáng mát thì 30m2 là ở được rồi, để giữ số tiền 3 tỷ của mình không bị mất giá theo thời gian. Sau này bạn có thêm được 1 ít nữa thì bù thêm để đổi nhà lớn hơn.

Còn nếu tài chính bạn quá ít, dưới 3 tỷ thì mua chung cư cho rộng mà không tốn nhiều tiền. Các chung cư bây giờ sẽ có diện tích từ 60m2 đến hơn 100m2 tùy giá tiền, mà mình khuyến khích ở 75m2 trở lên cho rộng rãi (2 phòng), chứ diện tích nhỏ hơn thì sẽ bị ngộp.

Tài chính eo hẹp thì phải chịu mua chung cư thôi, rồi ráng kiếm tiền và vay nợ ngân hàng 1 ít nữa để mua nhà phố sau, chứ ở chung cư là thiệt thòi rồi.

Tất nhiên, đây là giá của năm 2022 nha, còn những năm sau thì cứ cộng thêm 20%/năm.

Chung cư khó bán hơn nhà phố

Thiệt chứ tâm lý người Việt mình là nhà riêng của mình luôn có giá trị hơn nhà chung cư, vì vậy dù có biết bao chung cư cao cấp, sang xịn ra đời thì giá trị của nó vẫn không bằng nhà phố cũ mèm, dột nát. Chứ ở nước ngoài thì lại khác.

Nói đâu xa, ở Hàn Quốc nè, các tòa chung cư nổi tiếng, cao cấp, cực kỳ an ninh chỉ dành cho giới tài phiệt và diễn viên giàu có ở, người thường có muốn mua cũng chẳng được. Mà thôi, nhắc chi cho đau lòng, ở Việt Nam là vậy đó, phải chấp nhận thực tế thôi.

Chung cư càng lâu năm thì càng khó bán, ở từ 5 năm trở đi là khó bán rồi chứ đừng nói đến 10 năm. Bán thì cũng có người mua đó, nhưng không thể bán giá cao nữa, mà cũng hiếm có người đến mua, thỉnh thoảng mới có người vô xem nhà thôi chứ cũng chưa chắc người ta mua nữa.

Còn ở nhà phố, nhà bạn bị dột nát, nhà cấp 4 cũ mèm thấm tường tùm lum thì người ta càng khoái, vì giá những căn này sẽ rẻ hơn những căn còn mới và người ta có thể mua để đầu tư, xây lại rồi bán hoặc mua để xây lại theo ý mình. Nói chung hễ là nhà phố là kiểu gì người ta cũng chịu mua.

Trên đây mình nói riêng về việc mua nhà làm sao để dòng tiền của mình có lợi nhất chứ không bàn về các tiện ích, không gian sống này nọ nên mọi người hoan hỉ, chỉ nghe về tiền bạc thôi nhé.

Việc chọn mua nhà không hề dễ dàng, vì thế trong bài viết dưới đây mình sẽ liệt kê những điều cần biết khi mua nhà, mọi người nhớ note lại để tham khảo nhé.

1. Xem các kênh quay video bán nhà trên Youtube

Các kênh bán nhà trên Youtube đều là những kênh đáng tin cậy, rao đúng giá nhà do chủ niêm yết, đúng hình dáng ngôi nhà, không có kiểu “treo đầu dê bán thịt chó”. Vì họ đã có 1 lượng khán giả nhất định, và khi họ đã bỏ công để đi quay thì họ chắc chắn phải quay nhà thật và có được chìa khóa hoặc mật mã của nhà để quay, hơn nữa chủ nhà cũng đã cho phép họ làm điều đó.

Nếu bạn nghĩ họ quay xạo thì không đâu, vì họ không có nhiều nhà khác nhau để quay như vậy, và bạn để ý mà xem, họ bán nhà rất nhanh, có những ngôi nhà giá tốt đều đã bán được chỉ vỏn vẹn 2 tiếng kể từ lúc họ quay.

Hơn nữa, trong video, họ chia sẻ rõ ràng giá nhà đó là bao nhiêu, diện tích ngang rộng, nở hậu bao nhiêu, bao nhiêu lầu, quay từ đầu hẻm đi vào và chỉ đường cho bạn đến nhà luôn. Có những ngôi nhà họ chỉ nhận tiền review thì sẽ quay cả số nhà, còn những nhà họ là môi giới thì họ sẽ giấu số nhà nhưng hình dáng hẻm ra sao, độ sâu hẻm như thế nào họ đều quay rõ.

Ngoài ra, bên trong nhà được thiết kế ra sao, ốp gạch gì, chọn gỗ gì, cửa làm bằng gì họ đều nói rõ, quay cả từng ngóc ngách từ dưới đất lên đến sân thượng, chỗ nào thấm tường nhiều khi họ cũng quay nốt.

Nói chung xem review của mấy ông này thì rất yên tâm, chỉ sợ bạn không nhanh chân kịp bằng người ta rồi bị người ta hốt trước thôi.

Xem thêm bài viết: Các kênh Youtube bán nhà uy tín, có tâm và giá cả rất phải chăng tại Sài Gòn này.

2. Tìm thêm môi giới ở nơi khác

Sau khi xem các kênh Youtube bán nhà thì mình cũng nên tìm kiếm các môi giới khác vì chờ đợi họ quay video thì nóng hết cả ruột, nhiều khi chậm mấy tiếng thôi là tức đến ói máu.

Bạn có thể lên Google và gõ: mua nhà + (phường) + quận + (giá). Mấy cái trong ngoặc là tùy bạn nhé, bạn có thể ghi ra hoặc không, mà theo mình thì ghi càng cụ thể càng tốt.

Sau đó Google sẽ trả cho bạn các kết quả. Từ đó bạn sẽ biết những website nào đăng bán nhà, rồi sau đó bạn cứ vào những website đó mà lọc theo danh mục bạn cần là xong.

1 cách khác nữa là bạn lên zalo, vào mục khám phá (4 cục vuông và kim cương ở góc dưới cùng ở giữa), bạn sẽ thấy chỗ tiện ích, ở đó có mục “home & car”, bạn bấm vào và chọn danh mục bạn đang cần tìm.

Siêu dễ luôn nha, đây là những nơi mà môi giới và cả chủ nhà đăng nhà nhiều nhất.

Còn cách cuối cùng, cách này chỉ dành cho những bạn cực kỳ siêng năng, đó là đi khảo sát khu vực. Bạn muốn mua nhà ở đường nào, phường nào, quận nào, vậy thì hãy xách xe và đến đó xem nhà nào đang rao bán, hoặc thậm chí bạn chỉ cần thấy căn nhà đó ngon thì bạn bay vô hỏi luôn là có bán nhà không.

3. Xem sổ và hình nhà đầy đủ trước khi đi

Chỗ này mong mọi người nghe theo lời khuyên của mình nhá.

Nếu túi tiền của bạn không rủng rỉnh, nếu bạn cũng là người hơi bị “kén chọn” thì nên yêu cầu xem sổ và hình nhà đầy đủ trước khi đi.

Ủa, nói vậy là sao?

Giờ mình giải thích nè.

Có rất nhiều lý do sau đây.

Thứ nhất, để tiết kiệm thời gian, công sức và tiền xăng của bạn.

Đâu ai có mãi thời gian rảnh cả ngày để rong ruổi theo chân của môi giới đi khắp nẻo đường của thành phố đúng không. Mình là người đã từng nghe theo lời “dụ” của môi giới rồi đi theo, họ nói là họ đã kiếm được cho mình rất nhiều căn nhà ưng ý, hợp ý mình, hẻm ngon, nhà đẹp, cứ đi rồi cảm nhận. Ok lúc đó mình nai tơ nên đi theo.

Rồi biết sao hông, đi rồi vỡ mộng chứ gì nữa. Sự thật luôn khác hẳn tin đồn mà. Đến nơi thì nhà cũ mèm, nhà quá nhỏ, phòng quá nhỏ, quá ngộp, hẻm quá xấu, lỗi phong thủy tùm lum. Đi vài ba lần là nản liền, từ đó phải coi sổ và coi hình nhà trước khi đi.

Thứ hai, có rất nhiều môi giới đăng bài hơi quá sự thật hoặc che bớt khuyết điểm. Ví dụ, nhà dài 15m mà bị cắt lộ giới tới 2m nhưng vẫn đăng là nhà 4×15 (ý là ngang 4m, dài 15m í). Coi sổ mới biết nhà còn có 13m.

Thứ ba, nhiều khi bị tóp hậu 1 chút nhưng môi giới nói sổ vuông vức, sổ đẹp. Đừng vội tin, hãy tin “bằng chứng” thôi, không có sổ thì miễn bàn.

Thứ tư, coi sổ để biết nhà đã hoàn công chưa, nếu chưa thì đừng mua làm gì, mắc công lắm.

Bạn có thắc mắc: Nhà hoàn công là gì?

Thứ năm, có nhiều môi giới nói hẻm thẳng, hẻm 3m này nọ, nhưng đó là nói hẻm trước nhà thôi, chứ từ đầu hẻm đi vào chưa chắc đã 3m đâu.

Mình đã coi rất nhiều sổ, rõ ràng nói hẻm 3m, ừ thì đúng 3m trước nhà, còn đầu hẻm đi vào 1m, khóc luôn.

Thêm cái nữa, bạn cần coi sổ để biết số nhà của các căn nhà xung quanh có đồng bộ với nhà mình không. Ví dụ, nhà mình là số 126/31/3, nhà kế bên cũng 126/31/3 là tiêu mọe rồi, 2 nhà trùng số với nhau, vậy là nhà này đã từng tách sổ nhưng không đổi số, nếu vậy lúc làm giấy tờ gì đó rồi lộn qua lộn lại hộ khẩu giữa 2 nhà thì sao, rồi nếu như giao bưu kiện gì tới thì họ biết giao nhà nào?

Hoặc từ đầu hẻm là số 2/4/51/1, tiếp theo là 2/4/51/3, rồi 2/4/51/5, nhà mình là nhà thứ 4 nhưng lại là 2/4/51/9 thì coi chừng. Rồi nhà kế nhà mình nữa là 2/4/51/11. Ủa vậy nhà số 7 đâu?

Tốt nhất những nhà kiểu này đừng nên dính vào, rất lộn xộn và rắc rối. Họ ở lâu họ đã biết rành rồi thì không sao, còn mình cầm tiền tỷ trong tay đi mua nhà mà nhà không rõ ràng vậy thì có khi mất trắng. Nên bảo vệ tiền của mình chứ đừng nói là người ta ở được thì mình cũng ở được, khác nhau bạn ơi. Người ta ở chưa có chuyện gì nhưng đến lượt mình lại có chuyện thì sao?

À quên nữa, còn cái vụ hình nhà. Nếu môi giới chỉ chụp 1 vài tấm hình, bạn hãy yêu cầu họ chụp thêm. Nếu họ không chịu chụp hoặc nói chủ nhà không chịu chụp thêm mà yêu cầu khách đi xem nhà, hãy từ chối.

Vì sao mình lại nói vậy? Vì những góc khác của ngôi nhà không đẹp, không ổn nên họ mới không chụp. Chủ nhà không bao giờ chụp thiếu đâu, môi giới cũng vậy. Vì họ muốn bán được nhà thì họ phải show ra càng nhiều ưu điểm càng tốt, đằng này họ lại che, vậy nghĩa là những chỗ đó không được tốt cho lắm. Nếu bạn không tin, bạn cứ đi xem nhà vài lần rồi sẽ hiểu.

Có nhiều căn nhà nếu bạn có được nhiều hình chụp hơn thì bạn sẽ nhận ra đó không phải căn mình ưng ý, vậy sẽ đỡ mất thời gian đi xem nhà của bạn.

4. Nói rõ yêu cầu tìm nhà của mình cho môi giới

Sau khi đi xem vài căn mà không đúng ý mình, mình đã lập được cả “1 sớ táo quân” để nói cho môi giới biết rõ ngay từ đầu yêu cầu của mình, tránh mất thời gian.

Bạn có thể nói theo trình tự sau: mình cần tìm nhà + giá + ngang dài (ví dụ 4×14) + độ rộng hẻm + số phòng ngủ + mỗi phòng rộng bao nhiêu m2 + toilet nằm ở đâu + bao nhiêu lầu + yêu cầu phong thủy + gửi hình và sổ.

Việc nói rõ các tiêu chí chọn nhà như vậy giúp môi giới hiểu hơn về nhu cầu của mình cũng như chào những căn nhà đúng ý mình hơn. Tất nhiên sẽ không đúng ý hoàn toàn nhưng cũng đỡ hơn là căn nào cũng đưa đại cho mình rồi mình ngồi check tin nhắn, xem sổ, xem nhà cũng mệt và tốn thời gian lắm chứ bộ.

Còn những người nào nói yêu cầu của mình cao quá mà tiền ít quá, không kiếm được nhà thì lúc đó mình phải xem lại những yêu cầu này của mình xem có hợp lý không. Vì giá nhà hiện nay tăng nhanh lắm, bạn sẽ không chạy đua nổi với nó nên phải điều chỉnh lại yêu cầu thôi.

Đó là lý do lúc đầu mình nói bạn phải coi các kênh bán nhà trên Youtube trước là vậy, vì ở đó giá nhà luôn chính xác, không kê giá cao, nhà là nhà thật quay thật, diện tích thật, đòi sổ thì họ cho coi sổ luôn. Coi video trước để định hình ra yêu cầu của mình rồi mới kiếm thêm mấy kênh khác để mua nhà.

Các kênh Youtube bán nhà đều là những kênh đáng tin cậy, rao đúng giá nhà do chủ niêm yết, đúng hình dáng ngôi nhà, không có kiểu “treo đầu dê bán thịt chó”. Vì họ đã có 1 lượng khán giả nhất định, và khi họ đã bỏ công để đi quay thì họ chắc chắn phải quay nhà thật và có được chìa khóa hoặc mật mã của nhà để quay, hơn nữa chủ nhà cũng đã cho phép họ làm điều đó.

Nếu bạn nghĩ họ quay xạo thì không đâu, vì họ không có nhiều nhà khác nhau để quay như vậy, và bạn để ý mà xem, họ bán nhà rất nhanh, có những ngôi nhà giá tốt đều đã bán được chỉ vỏn vẹn 2 tiếng kể từ lúc họ quay.

Hơn nữa, trong video, họ chia sẻ rõ ràng giá nhà đó là bao nhiêu, diện tích ngang rộng, nở hậu bao nhiêu, bao nhiêu lầu, quay từ đầu hẻm đi vào và chỉ đường cho bạn đến nhà luôn. Có những ngôi nhà họ chỉ nhận tiền review thì sẽ quay cả số nhà, còn những nhà họ là môi giới thì họ sẽ giấu số nhà nhưng hình dáng hẻm ra sao, độ sâu hẻm như thế nào họ đều quay rõ.

Ngoài ra, bên trong nhà được thiết kế ra sao, ốp gạch gì, chọn gỗ gì, cửa làm bằng gì họ đều nói rõ, quay cả từng ngóc ngách từ dưới đất lên đến sân thượng, chỗ nào thấm tường nhiều khi họ cũng quay nốt.

Nói chung xem review của mấy ông này thì rất yên tâm, chỉ sợ bạn không nhanh chân kịp bằng người ta rồi bị người ta hốt trước thôi.

Dưới đây là các kênh Youtube bán nhà mình tin tưởng, các bạn có thể add zalo họ để hỏi thăm thêm, nhiều khi họ còn đăng trên nhật ký zalo nữa.

Bạn muốn xem kênh Youtube của người nào thì cứ bấm vào tên của người đó nhé, sẽ có đường link dẫn tới kênh Youtube của họ.

Các kênh Youtube bán nhà có tâm

1. Nhà đất Duy Tân, Nhà Đất Ngọc Thu, Tài Nguyên BDS – Bán Nhà Bình Tân, Thịnh Nhà Đất

4 kênh này gom chung cho khu vực Bình Tân, đặc biệt kênh Nhà đất Duy Tân chuyên quay ở Bình Hưng Hòa B, còn 3 kênh còn lại chủ yếu quay các khu trung tâm Bình Tân, riêng kênh cuối lâu lâu chọt vô mấy căn nhà ở quận 6 hay 1 vài quận khác.

2. NHÀ ĐẤT LÊ CƯỜNG, Nhà Đất Hoàng Hà, Nhà Đất Quang Minh, Nhà Đất Đoàn Gia, Nhà Đất Phạm Hùng, Nhà Đất Tuấn Anh Gò Vấp, Nhà Đất Huy Hùng Bán Nhà Gò Vấp, Nhà Đất Đa Ny

Đây là các “kênh trùm” của quận Gò Vấp, bạn muốn mua nhà diện tích nào, hẻm nào thì các kênh này đều có. Quan trọng là bạn có nhanh chân hay không thôi, “hàng” của các ông này “thơm ngon” nên hết rất sớm, nhà quay được 2 3 tháng hầu hết là bán rồi ấy, còn nhà quay 10 ngày nhiều khi cũng bán luôn rồi, nên cứ add zalo rồi hỏi coi nhà còn không.

À kênh nào có để mã số ngay tiêu đề thì nhớ ghi lại để đọc cho mấy ổng nha, chứ mấy ổng nhiều nhà quá, tìm không nổi.

3. Ký gửi nhà đất Sài Gòn

Kênh Youtube này chuyên quay Gò Vấp và quận 12.

4. Nhà Đất Trần Đạt, Bán Nhà Quận 8 Chính Chủ, Nhà Đất Kim Tiền, Nhà Đất Phước Thịnh, Nhà Đất 7 Ngày

5 ông lớn này chuyên quay quận 8, nhà ở “hẻm hóc” nào mấy ổng cũng “moi” ra được để quay. Nhà của mấy ổng là nhiều nhất.

5. Nhà Đất Sài Thành_Mai Vũ Hồng, Nhà Đất Đông Nam Bộ, NaVaDa – Nhà Và Đất Chính Chủ, Nhà đất TV, Bán nhà 4.0, Thịnh Lợi BC

2 ông trùm đầu tiên quay rất nhiều nhà và đạt được độ tin cậy rất cao trên kênh Youtube cũng như bán nhà rất nhanh. Hầu như ai muốn bán nhà hay review nhà đều ký gửi 2 ông trùm này.

Ông Mai Vũ Hồng chuyên quay những nhà có diện tích nhỏ ở đủ mọi ngóc ngách của Sài Gòn, nhà cỡ 15m2 cũng có nữa. Còn ông Đông Nam Bộ thì nhà lớn hơn nhưng có tiền mua không mới là vấn đề.

6. Chỉnh Nhà Đất

Mình ông này làm trùm Bình Thạnh.

Biết sao không?

Vì giá nhà Bình Thạnh mắc quá, hiếm có người mua, mà muốn mua đủ số tiền eo hẹp của mình thì nhà lại quá nhỏ.

7. Bất Động Sản Nhà Bè, Nhà Đất Bình Chánh

2 kênh này thì tên của kênh đúng với nhu cầu mua nhà, ở Nhà Bè và Bình Chánh.

Đây là những kênh mà với 1 số tiền nhỏ dành dụm được thì có thể mua nhà, còn những quận khác mình không nhắc là vì đa số mọi người không có nhiều tiền để mua, mình cũng vậy nên mình cũng không xem làm gì.

Còn nếu các bạn muốn đi xa trung tâm hơn nữa để mua nhà thì cứ lên Youtube gõ: bán nhà/mua nhà/nhà + quận/huyện + (giá). Có những kênh sẽ không đề giá nên các bạn có thể ghi giá hoặc không.

Mẹo coi kênh Youtube bán nhà hiệu quả và nhanh chóng

Một mẹo để coi kênh Youtube của các ông này nhanh gọn mà không mất nhiều thời gian, đó là mở phần mô tả của video ra coi mấy ổng có nói về giá và ngang dài ngôi nhà chưa, nếu có ghi thì dựa vào đó mà xem coi có đáp ứng nhu cầu của mình không, nếu không thì khỏi coi tiếp. Còn nếu mấy ổng không ghi thì đành xem thôi, xem vài lần là bạn sẽ tự biết ông nào nói “nhây” để tua nhanh và ông nào báo giá liền để khỏi tua à.

Còn ai kén chọn hơn nữa, muốn phòng rộng thì phải tua tiếp đến phần họ quay trong phòng rồi xem phòng có nhỏ không. Nếu tất cả đều ok hết thì bắt đầu xem video lại từ đầu để rõ hơn về căn nhà, sau đó gọi điện xin sổ.

Để có thể bán được nhà, môi giới và chủ nhà luôn che giấu những khuyết điểm ghi trên sổ, thậm chí còn nói cho qua chuyện. Không ít người đã xem sổ không kỹ rồi quyết định chớp nhoáng, để rồi sau đó hối hận không kịp. Vì vậy mình viết bài này để giúp các bạn biết cách xem sổ hồng chính xác nhất, cần lưu ý những mục nào để không bị lừa khi mua nhà. Cùng theo dõi nội dung bên dưới nhé.

Lưu ý tên người sở hữu

Trang đầu tiên của sổ mặc định là tên người sở hữu căn nhà này đầu tiên kể từ lúc cấp sổ, còn sau đó chuyển nhượng cho ai thì bạn coi ở trang 3 phía dưới, mục 4 – những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận. Xem tiếp trang 4 nếu nhà được sang tay nhiều người.

Người cuối cùng trong mục chuyển nhượng chính là người sở hữu căn nhà ở thời điểm hiện tại, và bạn chỉ cần quan tâm tên của người đó có khớp với tên trên CMND của họ không thôi.

Lưu ý diện tích sàn và diện tích xây dựng

Phần hoàn công sẽ coi ở 2 mục, 1 cái là kết cấu và số tầng, 1 cái nữa là diện tích sàn và diện tích xây dựng.

Phần này mình đã có nói chi tiết trong bài nhà chưa hoàn công, bạn hãy xem thêm bài đó để hiểu rõ hơn nhé.

Lưu ý về mục đích sử dụng

Ở trang thứ 2 của sổ hồng có ghi mục đích sử dụng đất, bạn phải xem đó là đất ở lâu dài đô thị hay là đất trồng cây lâu năm. Ở quận Bình Tân có nhiều sổ ghi là đất trồng cây lâu năm hoặc có sổ vừa ghi đất ở lâu dài đô thị + đất trồng lúa nước. Môi giới thường nói đất trồng lúa nước là phần lộ giới trước nhà nhưng trên sổ thể hiện là như vậy, điều này bạn phải lên UBND quận hỏi cho chắc, nhiều khi họ chỉ lừa mình để mình mua thôi.

Nếu là đất trồng cây lâu năm thì bạn nên xem ở mục “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” (chung 1 mục với việc chuyển nhượng), xem hết từ trang 3 qua trang 4 để xem họ có cập nhật lên thành đất ở lâu dài đô thị hay không, nếu không thì tốt nhất là đừng mua.

Mình cũng nghe có người tư vấn nói rằng khi đất trồng cây lâu năm hết thời hạn sử dụng thì mình lên quận để xin gia hạn thời gian sử dụng (tốn phí dưới 10k), nhưng mà mình thấy vẫn nên mua đất ở lâu dài đô thị thì yên tâm hơn, vì có thể nhà nước sẽ thu hồi lại đất của mình hoặc nếu mình xây dựng nhà thì tức là mình xây dựng trái phép, có thể bị bắt dỡ bỏ không chừng, và còn không được hoàn công nữa.

Lộ giới, quy hoạch

Chỗ nào cũng bị lộ giới hẻm

Các bạn nên nhớ rằng, ở Tp.HCM này chỗ nào cũng bị lộ giới hẻm. Hẻm to thì lộ giới cho to hơn, hẻm nhỏ thì lộ giới cho thành hẻm to. Vì vậy không phải cứ hẻm to là yên tâm nhé, trừ khi trên cái bảng trước hẻm không ghi lộ giới nữa hoặc hẻm đã trải nhựa.

Chắc nhiều bạn vẫn chưa hiểu lộ giới là gì. Lộ giới tức là hẻm mình thực tế đang là 3m, nhưng trên cái bảng đầu hẻm ghi lộ giới 4m, vậy mỗi nhà phải cắt vô nửa mét để sau này hẻm thành 4m. Nếu nhà bạn xây xiêu vẹo, xây lấn ra hẻm thì có thể phải lộ giới nhiều hơn. Cái này tùy nhà nước quy hoạch và vẽ trên sổ hồng nhé.

Nguyên tắc lộ giới là như thế này, nếu nhà đã hình thành trước khi nhà nước quy hoạch lộ giới thì phần ranh lộ giới sẽ được thể hiện trên sổ khi nhà nước cấp sổ cho bạn. Điều này nghĩa là nếu bạn để nguyên hiện trạng nhà để ở thì không sao, nhưng khi bạn đập nhà ra xây lại thì phải chừa lộ giới, nếu không sẽ không được hoàn công. Và chừa lộ giới ở trên lầu thôi, còn dưới đất thì vẫn có thể để phần đó làm cái sân.

Thường thì nếu nhà nước muốn mở hẻm sẽ chọn những hẻm nhỏ 1 – 2m làm trước, còn hẻm 3 – 4m sẽ làm sau, vì vậy nên mua hẻm lớn cũng yên tâm hơn 1 chút. Và trừ khi nhà nước có đủ kinh phí để đền bù thì mới mở hẻm, không thì sẽ đợi nhà dân xây mới, chừa lộ giới ra hết rồi mới vào mở hẻm, như vậy sẽ khỏi cần đền bù nữa.

Nhà góc 2 mặt hẻm

Ngoài ra, nhà góc 2 mặt hẻm cũng là vấn đề đáng lưu tâm, vì đây là nhà luôn bị dạt góc, mất rất nhiều diện tích. Mình đã từng thấy một vài trường hợp nhà bị lộ giới cả bên hông và cả trước nhà. Nhà ngang 3m ngon lắm, nhưng cắt lộ giới xong còn 1 mét rưỡi, nhà vậy thì còn làm ăn được gì nữa. Còn nhà nào chỉ bị lộ giới trước nhà là may mắn, nhưng luôn bị cắt lộ giới ngay góc nhọn nên lại mất thêm diện tích hơn những nhà khác.

Trừ khi bạn là người buôn bán, kinh doanh, mở cửa hàng ngay tại nhà và không cần sửa chữa hay xây mới nhà thì mới nên mua nhà này, vừa rẻ mà vừa có thể buôn bán, còn nếu chỉ mua ở thì mua nhà nào chỉ lộ giới trước nhà và lộ giới ít thôi.

Lên UBND quận nhờ check quy hoạch

Dù nhà được cấp sổ bao lâu đi chăng nữa thì cũng nên lên UBND quận nhờ họ check quy hoạch, lộ giới giùm mình cho chắc. Vì biết đâu năm cấp sổ chưa bị quy hoạch nhưng sau đó bị quy hoạch thì sao. Nếu UBND quận không làm thì bạn cứ nhờ họ chỉ chỗ làm, xong rồi qua chỗ đó trả 1 ít phí cho người ta check (lúc đó họ yêu cầu phí 200k, sau đó họ nói mai mốt cần check sổ gì cứ gửi zalo cho họ, họ không thu tiền nữa).

Tường chung, tường mượn

Đây là vấn đề hiếm gặp nhưng không phải không xảy ra. Khi mình gặp trường hợp này, mình rất khó hiểu, không hiểu rõ tường chung tường mượn là sao. Sau đó mình mới hiểu. Thực tế đây là nhà đôi, họ dùng 1 bức tường làm vách ngăn 2 nhà xong rồi bán 1 nhà đi, như vậy bức tường đó sẽ thuộc về sở hữu riêng của 1 trong 2 nhà, và nhà còn lại sẽ được ghi trên bản vẽ là tường chung/tường mượn.

Vấn đề tường chung/tường mượn này có gì to tát? Có chứ, vì nếu bạn muốn sửa, muốn đập tường, muốn làm bất cứ việc gì ảnh hưởng bức tường đó thì bạn phải xin phép nhà bên cạnh, nếu họ không cho thì không được làm, nếu bạn vẫn làm thì họ có thể thưa lên chính quyền vì đó là tường của họ, không phải của bạn. Rồi nếu nhà đó đập đi xây lại thì bức tường đó có thể họ sẽ đập luôn, vậy thì nhà của mình sẽ sập. Rắc rối ở chỗ đó.

Những nhà nào trên bản vẽ ghi là tường riêng ở các cạnh của ngôi nhà hoặc không ghi gì thì mặc định là tường riêng hết nhé. Chỉ khi nào có tường chung thì 1 bên ghi tường chung, bên còn lại ghi tường riêng, hoặc cả 2 bên đều là tường chung thì họ ghi luôn cả 2 bên.

Nhiều người vì hoảng hốt trước giá nhà liên tục tăng cao hoặc vì lời ngon tiếng ngọt của môi giới mà quyết định mua nhà vội trong khi chưa tìm hiểu kỹ 7 lưu ý trước khi mua nhà này, sau đó lại khiến bản thân rơi vào bế tắc.

1. Sổ có đang thế chấp ngân hàng không?

Nếu sổ có thế chấp ngân hàng, sổ sẽ được kẹp thêm 1 tờ giấy màu trắng ghi các nội dung về thế chấp, bao gồm ngày thế chấp, thế chấp ngân hàng nào, ngày chấm dứt thế chấp.

Chỗ này mình lưu ý kỹ các bạn, sổ đang thế chấp ngân hàng tuyệt đối không được mua.

Để mình giải thích cho các bạn nghe.

Khi sổ đem đi thế chấp ngân hàng, ngân hàng sẽ là người cầm sổ, chủ nhà không được giữ bản chính nữa. Vậy nên nếu muốn mua nhà thì theo quy trình đúng, chủ nhà phải trả hết nợ mới được cầm sổ về rồi cho người mua kiểm tra sổ, sau đó đặt cọc, hẹn thời gian rồi cầm sổ chính ra công chứng và nộp thuế trước bạ để sang tên.

Nhiều chủ nhà không có tiền trả nợ nên nói với người mua là mình đưa trước cho họ 1 số tiền để họ giải ngân (trả nợ ngân hàng) rồi họ cầm sổ về và ra công chứng xong đưa cho mình, nhưng các bạn tuyệt đối không được làm theo.

Lúc đó mình cũng tính vay ngân hàng mà người bán đang vay để mua nhà, nên nghĩ hay là để ngân hàng làm trung gian bảo lãnh, ký cam kết 3 bên, bên bán cam kết nhận tiền bên mua xong sẽ không nhận lại sổ, ngân hàng cam kết nhận tiền xong sẽ tiếp tục giữ sổ cho người mua và lập thủ tục để người mua vay, người mua cam kết đưa tiền người bán xong sẽ vay của ngân hàng này. Ngân hàng từ đầu đến cuối đều giữ sổ.

Nhưng đời không như mơ các bạn ạ, ngân hàng có quy định của ngân hàng. Ngân hàng sau khi tất toán nợ cho người bán xong bắt buộc phải đưa lại sổ hồng cho họ, đó là trình tự vì có camera ghi lại, sau đó người bán với người mua tự thỏa thuận tiếp. Như vậy là mình đưa tiền tay không cho họ mà không có gì bảo đảm. Vậy thì họ có thể trả nợ xong, cầm sổ về và bỏ trốn không đưa cho mình.

Hoặc bạn nói là bạn có thể lập hợp đồng thỏa thuận. Vậy thì chỉ có 2 trường hợp là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng vay nợ. Mà hợp đồng vay nợ lại không hợp lý, vì nó có thời hạn trả, mục đích là cho vay, còn đằng này bạn đưa tiền để người ta giải ngân thì chỉ có thể là hợp đồng đặt cọc. Mà bạn có dám đặt cọc cho người ta 1 tỷ trước khi nhìn thấy bản chính sổ hồng không? (Đợt đó họ yêu cầu mình đưa 1 tỷ để giải ngân)

Tóm lại, sổ nào đã xóa bỏ thế chấp mới được mua, không thì thôi. Nợ của ai người đó tự trả. Họ có thể vay nóng hoặc làm cách nào đó để trả nợ và chuộc sổ về. Sổ đang thế chấp sẽ do ngân hàng giữ, nên nếu họ không đưa ra được sổ gốc tức là sổ đang bị thế chấp, hoặc họ không phải người có quyền quyết định bán nhà.

2. So sánh giá nhà

Khi bạn đi tìm nhà, có thể bạn sẽ bắt gặp cùng 1 căn nhà đó mà 2 3 người chào bán. Đó cũng là điều bình thường thôi, vì họ kêu nhiều môi giới rao nhà giùm họ để bán cho nhanh.

Nhưng có nhiều trường hợp cùng 1 căn đó nhưng có 2 3 giá, vậy là do môi giới kê giá lên để kiếm thêm tiền lời. Có trường hợp 2 người cùng làm 1 công ty nhưng 2 người bán giá khác nhau. Vì vậy, bạn phải note lại môi giới nào bán giá mắc để né người đó ra, đừng mua nhà của họ.

Hoặc có thể do chính công ty mà môi giới đó đang làm việc ăn hoa hồng cao chứ không phải bản thân môi giới đó bán mắc. Bình thường công ty sẽ lấy hoa hồng 1% nhưng có nhiều công ty lấy 3% nên giá nhà sẽ phải đội lên khá nhiều.

Vì vậy, lời khuyên là hãy add zalo càng nhiều môi giới càng tốt để dễ so sánh giá nhà.

Còn nếu bạn thấy nhà quá ngon mà giá lại rẻ thì coi chừng nhà lộ giới nhiều, có khi lộ giới hết nhà hoặc nhà mua bán vi bằng.

3. Nhà vi bằng là sao?

Nói cho sang vậy thôi chứ ý nghĩa của nó là nhà bán giấy tay, không có giấy tờ sổ hồng. Chỉ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục sang tay thôi.

Những nhà đó sở dĩ không có sổ hồng là vì khu vực đó nhà nước chưa cấp sổ, hoặc nằm trong diện quy hoạch, hoặc là họ xây dựng trái phép. Những căn này có giá rẻ hơn 1 nửa so với giá thị trường, nhưng tuyệt đối không được vì vậy mà lao đầu vào mua. Có khi bạn mất trắng như chơi.

Có thể họ sẽ “thủ thỉ” với bạn là bạn mua đi rồi tự đi làm sổ hồng cũng được. Nhưng bạn đừng tin. Nếu có thể làm sổ hồng thì họ đã làm lâu rồi, để được bán giá bằng giá thị trường chứ sao phải để giá rẻ rồi bán cho bạn.

Vả lại, việc cấp sổ hồng là do nhà nước quy định và triển khai, người dân có yêu cầu chính quyền cũng sẽ không làm theo nếu không có lệnh thực hiện.

Ở gần trung tâm Tp.HCM, nơi mua bán nhà vi bằng nhiều nhất là ở Bình Chánh. Rất hiếm nhà ở Bình Chánh có sổ hồng, nếu có sổ thì giá nhà cao gấp đôi các giá nhà khác, cũng mắc gần bằng quận Bình Tân.

4. Nhà đạt 80% theo ý mình là mua được

Kiếm được nhà 100% theo ý mình là điều khó có khả năng xảy ra, trừ khi bạn có nhiều tiền. Còn nếu tài chính eo hẹp, chỉ vừa đủ để mua thì không nên quá kén chọn những thứ linh tinh nhỏ nhặt.

Chủ yếu bạn phải coi nhà có nền móng chắc không, xây dựng kiên cố không, đường xá có ngon không, gần chợ, siêu thị, bệnh viện, … hội tụ đủ các điều kiện như mình nói ở trên là được. Còn nhà có bị tróc sơn này nọ, cửa cũ, ở dơ, … nhưng giá tốt thì cứ mua về để sửa, miễn bạn trừ hao tiền sửa chữa là được.

Nếu đòi hỏi nhà phải mới tinh, chăm chút từng li từng tí thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao thêm cỡ 1 tỷ, vì đó là những căn nhà xài đồ xịn, được người ta xây dựng công phu.

Xem thêm các tiêu chí cần lưu ý khi đi coi nhà thực tế để có cách đánh giá nhà cửa tốt hơn.

5. Có nên vay tiền mua nhà không?

Vay tổ chức tín dụng

Tuyệt đối không vay tiền của những tổ chức này nhé. Vì rất có thể nó là trá hình của những tổ chức tín dụng đen, và khi xảy ra chuyện bạn sẽ không có đủ khả năng để đối phó với họ đâu.

Vay ngân hàng

Chỉ nên tin và vay tại ngân hàng và bản thân mình trực tiếp đi vay. Có nhiều môi giới nói hỗ trợ vay tiền, họ sẽ cử người xuống nhà bạn để bạn ký hồ sơ, bạn không cần đến ngân hàng cho phiền phức. Nhưng bạn đừng làm theo, vì rất có thể đó là người của tổ chức tín dụng chứ không phải ngân hàng.

Ngân hàng không bao giờ cho vay tiền tại nhà, mọi thứ luôn được giao dịch tại quầy và có sự giám sát của camera.

Còn nếu họ hỗ trợ bạn lãi suất tốt và nói bạn tự đến ngân hàng để vay, họ làm “tay trong” cho bạn thì ok, bạn cứ vay, không sao, vì mình là người trực tiếp vay, nhưng nhớ vay tại quầy đàng hoàng, không vào phòng riêng của “giám đốc” nào nhé.

6. Tên chủ sở hữu

Đây là 1 vấn đề rất quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua. Không phải ngẫu nhiên mà mình lại đề cập đến vấn đề này đâu.

Thực tế, nhiều người đầu tư bất động sản thậm chí chỉ mua nhà khi trong sổ hồng chỉ có 1 người đứng tên.

Nói vậy là sao chưa hiểu?

Rồi đây, để mình giải thích cho nghe, nghe xong là hiểu liền.

Khi mua nhà, người bán sẽ phải đưa ra giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân ở phòng công chứng, lúc đó mới thực hiện được giao dịch. Nếu bạn đã kết hôn thì vợ/chồng bạn phải đi theo để chứng minh.

Vì thế, thông thường thì chỉ cần 1 người đại diện đứng tên trên sổ hồng là đủ, vì nếu cả vợ và chồng đều đứng tên thì khi đi đăng bộ sang tên hoặc làm các thủ tục khác, vợ/chồng phải làm giấy ủy quyền cho người bạn đời của mình để đi làm các thủ tục nêu trên, và nếu làm giấy ủy quyền thiếu mục nào thì phải lên công chứng làm thêm, như vậy rất rắc rối, nên chỉ cần 1 người đứng tên là đủ, vì còn ràng buộc hôn nhân mà.

Ngoài ra, có những người mua nhà để đầu tư hoặc 2 anh em đứng tên chung 1 căn thì ghi tên 2 người hoặc ghi tên 1 người đại diện (tùy thỏa thuận). Nhưng nếu ghi tên cả 2 thì khi ra công chứng, bắt buộc cả 2 người phải cùng đi, nếu chỉ có 1 trong 2 đi thì việc công chứng vô hiệu. Và rắc rối là ở chỗ này.

Lúc xem nhà, có thể bạn chỉ gặp có 1 người đại diện bán nhà và bạn cọc với họ, hoặc gặp được cả 2 thì tốt. Nhưng khi ra công chứng, cả 2 người này đều phải cùng ra, vả cả 2 người đều phải trình giấy độc thân hoặc giấy kết hôn. Nếu cả 2 đã có giấy kết hôn, 2 người đồng thuận bán nhà nhưng vợ/chồng của 1 trong 2 người không đồng ý thì việc mua bán không được tiến hành.

Mà bạn đã đặt cọc trước cho người ta rồi, đến lúc đó họ giở chứng hoặc bên họ có trục trặc thì tiền cọc của bạn sẽ khó giải quyết. Gặp người đàng hoàng thì trả lại, không thì bạn sẽ phải thưa kiện tốn thời gian.

Vì thế mình thấy mua của 1 người đứng tên sẽ dễ xử lý hơn là 2 người (nếu 2 người không phải vợ chồng, còn nếu là vợ chồng thì dễ rồi, nhưng thường là 2 người không phải vợ chồng mới để tên cả 2 như vậy).

Đây là mẹo mua nhà mà 1 người chuyên đầu tư nhà đất mách với mình, vì thế nhớ lưu ý nhé.

7. Lưu ý về phí trước bạ

Hồi năm 2021 trở về trước, người bán thường khai giá nhà thấp hơn giá thực tế rất nhiều để khai thuế thu nhập cá nhân thấp (nếu người bán có căn nhà thứ 2) và nhờ đó người mua cũng được đóng phí trước bạ thấp.

Thuế thu nhập cá nhân của người bán là 2% còn phí trước bạ của người mua là 0.5% dựa trên trị giá nhà đã khai khi công chứng.

Nhưng từ năm 2022 trở đi, nhà nước đã siết chặt vấn đề này hơn để không xảy ra tình trạng thất thu thuế nữa, vì thế người dân cũng phải đóng thuế phí nhiều hơn.

Vậy nên khi mua nhà nhớ tính đến chuyện nộp phí trước bạ nhé.

Khi công chứng xong, bạn cầm hết giấy tờ về nhà, bao gồm giấy đóng thuế đất hàng năm mà chủ nhà đã đóng để nộp lên quận rồi chờ quận thông báo. Tổng thời gian sẽ mất khoảng nửa tháng và phải chạy đi chạy về 2 3 lần mới xong.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang rất sôi động với đủ loại nhà được rao bán, trong đó có nhà chưa hoàn công. Vì thế, để các bạn có thêm kiến thức và tránh rủi ro mất tiền oan khi mua nhà chưa hoàn công, bài viết này sẽ giải thích cho bạn về nhà hoàn công và các vấn đề liên quan của nó mà nếu bạn không đọc, bạn có thể mất mấy tỷ như chơi.

Nhà hoàn công chưa?

Nhà hoàn công là sao?

Nhà này có nhiều dạng khác nhau lắm, quan trọng bạn phải hỏi kỹ môi giới và chủ nhà, chứ không dễ bị lừa như chơi.

Còn trong các video Youtube thì các môi giới nói rõ nhà đã hoàn công nên cũng tin tưởng, nhưng cũng nên coi sổ để xem lại, nhiều khi nhà xây thêm mà chưa hoàn công lại cũng không chừng.

Nói dông dài nãy giờ mà chưa chịu giải thích cho bạn, mình cũng nhây ghê.

Giờ giải thích thiệt nè.

Hoàn công nghĩa là hiện trạng nhà như thế nào thì trong sổ phải ghi đúng như vậy.

Trong sổ hồng có vài phần mà các bạn cần lưu ý.

Thứ nhất là trang đầu cuốn sổ. Trang này tùy sổ cấp năm nào mà có thể hiện kết cấu nhà và số tầng hay không. Nếu là sổ cũ (mình chẳng nhớ rõ năm nào, nhưng hình như 2008 đổ lại) thì sẽ có thể hiện ở mặt trước. Nó sẽ ghi chủ sở hữu là ai, kết cấu: vách gạch, sàn gỗ, mái tôn hay là vách gạch, sàn BTCT (bê tông cốt thép), mái BTCT hoặc vách gạch, sàn BTCT, mái tôn hoặc vách gạch, sàn BT giả, mái tôn. Nhiều trường hợp lắm. Rồi dòng dưới sẽ ghi số tầng: trệt + lửng, 2 tầng (ý là 1 trệt 1 lầu đấy), 1 tầng (là tầng trệt, nhà cấp 4).

Lưu ý: Trong sổ hồng thì tầng trệt cũng tính là 1 tầng luôn nhá.

Còn nếu sổ mới từ 2010 mấy trở đi thì trang đầu sẽ chỉ có tên người sở hữu. Qua trang 2 mới ghi kết cấu và số tầng.

Rồi giờ qua tiếp trang 2. Trang 2 sẽ ghi diện tích đất, diện tích sàn, diện tích xây dựng. Mình không nhớ có ghi phần lộ giới không, nhưng có thể có dòng lưu ý phía dưới là nếu trong trường hợp nhà nước yêu cầu tháo dỡ phần xây chiếm diện tích lộ giới thì bên mình tự tháo dỡ, nhà nước không đền bù, đại loại vậy đó (đây là nếu xây lấn lộ giới).

Qua tiếp trang 3 là trang vẽ sơ đồ nhà. Trang này sẽ vẽ căn nhà nguyên sơ đầu tiên khi mới cấp sổ, không phải hiện trạng nhà bây giờ nếu đã cải tạo (bình tĩnh nha, sổ nào cũng vậy). Bạn cứ coi số nhà xung quanh, nhân lại diện tích đất xem có đúng số liệu không, rồi coi các vấn đề phong thủy, hướng ngôi nhà, độ rộng hẻm, lộ giới hẻm.

Rồi đây, tới công chiện đây.

Nếu thực trạng nhà đang rao là 1 trệt 1 lầu thì bạn phải coi lại cái chỗ số tầng coi có đúng không. Coi lại tất nhiên là đúng (đa số các nhà đều vậy, trừ nhà cấp 4 ra). Nhưng hình nhà bạn đang xem là sàn lầu 1 lót gạch, có toilet hẳn hoi, vậy thì phải coi lại phần kết cấu. Nếu đó là vách gạch, sàn gỗ, mái tôn tức là nhà chưa hoàn công.

Vậy bạn phải đòi môi giới chụp cho bạn phần hoàn công của căn nhà, nếu họ nói chỗ kết cấu là phần hoàn công thì thôi bạn khỏi hỏi thêm.

Đến chỗ này chắc nhiều bạn vẫn chưa hiểu tại sao. Từ từ theo chân mình nhé, phần này sẽ hơi khó hiểu, nên nếu vẫn chưa hiểu thì bạn cứ xem đi xem lại mấy lần chứ đừng tin lời môi giới, họ lừa mình đấy.

Khi lầu 1 được xây toilet, được lót gạch đàng hoàng thì chắc chắn đó không phải sàn gỗ (sàn gỗ tức ám chỉ sàn lầu 1 là gỗ), mà sàn gỗ không thể lót gạch và cũng không thể xây toilet. Ít nhất nó cũng sẽ là bê tông giả, nhưng sổ lại không ghi bê tông giả. Tức là nhà này được sửa lại lầu 1, được đúc giả nhưng không hoàn công.

Còn mái tôn thì bạn đứng ngoài đường nhìn vô là biết ở trên lầu có lợp tôn hay không liền.

Những căn nhà 1 lầu thế này thường được sửa chữa mà không xin phép rồi rao bán cho khách, đặc biệt là quận 8, vì mình từng kiếm nát cả khu vực đó mà.

Mình từng bị môi giới lừa rằng sàn gỗ tức là đúc giả, nó thể hiện ra câu chữ như vậy đấy. Mình cũng ngu dại mà tin, cho đến khi chính mắt mình nhìn được 1 cuốn sổ ghi rõ ràng là sàn BT giả, lúc đó mình mới vỡ lẽ ra là mình bị lừa. Mình xóa ngay môi giới đó. Nếu họ cãi cố với bạn, bạn cứ nói thẳng nói thiệt, đừng sợ hay im im làm gì, mình là người mua mà, mình nắm tiền trong tay, còn họ chỉ đang xạo với mình để moi tiền hoa hồng cho lẹ.

Nếu họ đưa được bằng chứng cái phần hoàn công ngôi nhà đúng hiện trạng là sàn BT giả thì ok chấp nhận.

Còn những nhà 2 3 lầu thì thường đã hoàn công rồi, nhưng cũng nên kiểm tra đàng hoàng.

Mình gặp 1 trường hợp hi hữu, nhà xây 4 tầng nhưng hoàn công 3 tầng, môi giới nói là hoàn công rồi, mình kiểm tra kỹ mới thấy hoàn công thiếu 1 tầng, tức là chủ nhà xây thêm mà không xin phép. Môi giới cũng không biết điều này, họ hỏi chủ thì chủ mới nói. Thế là mình không mua.

Vì sao không nên mua nhà chưa hoàn công?

Nhà chưa hoàn công thì khi bạn mua nhà, sở xây dựng sẽ xuống kiểm tra nhà đã hoàn công chưa, sau đó mới sang tên cho bạn. Nhưng mà bạn đã đặt cọc trước cho người ta rồi, đợi khi chuyển hết tiền người bán mới giao giấy tờ nhà cho bạn đi đăng bộ sang tên, rồi lúc đó nhà nước mới xuống kiểm tra, kiểm tra mà thấy chưa hoàn công thì họ bắt hoàn công xong mới chịu sang tên cho bạn, lúc đó người bán ôm tiền bỏ trốn mất rồi, bạn kiếm ai để làm hoàn công cho bạn?

Còn bạn nói bạn tự làm hoàn công, không được đâu, chỉ có người đứng tên trên sổ hồng mới có quyền xin hoàn công. Vậy thì nhà này không được hoàn công, không được sang tên mà bạn đã trả hết tiền mua nhà cho người ta, có phải bạn mất trắng không?

Những người đó rất khôn, cũng chẳng biết họ có dụng ý gì không mà không chịu hoàn công, nhưng họ đã nắm đằng cán nếu bạn đưa tiền cho họ. Quyền quyết định có hoàn công hay không đều thuộc về họ, còn bạn chỉ có nước năn nỉ, mà biết người ta ở đâu mà chạy đi năn nỉ.

Hoàn công không tốn bao nhiêu tiền hết bạn ơi, không phải vì hoàn công quá mắc nên họ mới không làm đâu. Có nhiều chủ nhà lại bảo đợi có người mua rồi họ làm hoàn công, hoặc họ bao sang tên cho mình. Nói vậy nghe có vẻ hay ho và đáng tin, nhưng bạn có từng nghĩ tại sao họ không chịu làm hoàn công trước? Hoàn công mất 1 2 tháng rồi bán nhà vẫn được mà, tiền hoàn công có đáng là bao, tại sao họ muốn mình mua nhà trước rồi mới làm?

Có 1 ngôi nhà mình rất ưng, hẻm ok, diện tích ok, cái gì cũng được hết, nhưng coi sổ mới biết chưa hoàn công. Môi giới gọi điện hỏi mình xem nhà sao rồi, có ưng không, mình nói nhà chưa hoàn công, anh đó nói đã hoàn công rồi, mình trình bày ra thì ảnh mới im, rồi nói sẽ nói chuyện lại với chủ. Sau đó gọi lại cho mình nói chủ bao hoàn công, ký giấy cam kết nếu mình đặt cọc mà trong bao nhiêu ngày không chịu hoàn công cho mình thì đền bù gấp đôi. Mình vẫn không chịu, vì kiện tụng mất thời gian lắm, mình không tin tưởng bất kỳ giấy tờ cam kết nào. Dù nó có giá trị nhưng mình không rảnh để chạy đi chạy lại hầu tòa. Kiện tụng cũng phải mất 1 2 năm mới xong trong khi số tiền chỉ có 100 200 triệu, rồi sau 1 2 năm giá nhà tăng thì mình lại không mua nổi, mình không có dư tiền để mạo hiểm.

Nói chung bên đó cũng năn nỉ quá trời nhưng mình nhất quyết không chịu là không chịu, và sau đó anh đó nói thêm là người chủ hiện tại rao bán căn nhà này cũng chưa được sang tên vì chủ ban đầu không hoàn công, vậy là lại thêm 1 mớ rắc rối. Cũng may mình đã quyết định sáng suốt.

Còn mấy vụ chưa hoàn công mà sang tên được thì bạn tự hiểu vì sao nhé, mình không tiện nói ở đây nhưng ai biết được đến lượt mình xui thì sao, giờ nhà nước làm căng vụ mua bán bất động sản lắm. Tiền mình thì mình vẫn nên cẩn thận.

Lưu ý diện tích sàn và diện tích xây dựng

Phần hoàn công sẽ coi ở 2 mục, 1 cái là kết cấu và số tầng như mình đã nói, 1 cái nữa là diện tích sàn và diện tích xây dựng.

Diện tích sàn được hiểu là diện tích nằm dưới sàn nhà, cũng tức là diện tích đất ở. Còn diện tích xây dựng sẽ tính cả diện tích bạn xây dưới đất, các lầu và sân thượng. Chỗ nào đổ bê tông thì tính chỗ đó.

Như vậy, nếu hiện trạng nhà ở là 3 tầng đúc hết từ trước ra sau và diện tích sàn là 48m2 thì lấy 48 x 3 = 144m2 sẽ ra diện tích xây dựng. Tất nhiên có thể thấp hơn số đó 1 tí vì mình chỉ ước lượng thôi, còn thực tế đo đạc có khi nhà nước sẽ không tính cái sân, không tính sân thượng, lan can này nọ.

Nếu nhà xây mới nhưng sổ vẫn giữ nguyên là sổ cũ, không cấp đổi thì sổ sẽ được bấm kẹp thêm 1 tờ giấy, tờ đó sẽ thể hiện phần hoàn công. Ở tờ giấy đó, 1 là sẽ vẽ lại kết cấu mới của ngôi nhà với số tầng tương ứng, 2 là chỉ ghi diện tích sàn và diện tích xây dựng và mình tự nhân lại để xem có đúng số tầng hiện trạng hay không.

Nếu nhà xây mới mà không có tờ giấy này, chỉ có sổ hồng cũ là sai, hoặc là nếu người ta xin đổi sổ mới luôn thì cứ dựa vào sổ mới mà tính.

Phần hoàn công này bạn phải linh hoạt, nó sẽ không có khuôn mẫu nào cụ thể. Khi gặp tình huống thực tế thì cứ dựa vào những gì mình hướng dẫn rồi xem là được. Xem từ từ sẽ nắm được và quen dần. Nó không khó đâu.

Sau khi xem hết các vấn đề từ sổ hồng cho đến diện tích nhà và độ rộng hẻm thì bạn phải đi coi nhà thực tế. Chỗ này tùy cảm nhận mỗi người, tuy nhiên trong bài viết này mình chia sẻ 8 lưu ý khi đi xem nhà thực tế trước khi mua nhà nhé.

Xem hàng xóm chung quanh

Thân thiện

Đây là yếu tố quan trọng khi mua nhà. Vì mình ở với họ dài lâu, còn đi ra đi vô gặp nhau nữa. Giống như đi làm thì phải coi môi trường công sở có hợp với mình không vậy.

Nếu ở đó có dãy trọ mà hơi phức tạp thì bạn nên né, hoặc nếu nó ngay khu ổ chuột thì bạn đừng vô, thậm chí khi đi vào nhà bạn thấy có vài người nhìn không tử tế thì thôi đừng mua nữa.

Có con nít ồn ào không

Nhiều người thích yên tĩnh sẽ không muốn nghe tiếng con nít chơi đùa ồn ào. Con nít thì sao mà mình rầy la nó được, trừ khi nó quậy trước cửa nhà mình thôi. Vì vậy hãy cân nhắc nhé.

Khu làm vải

Nếu nhà ngay khu làm vải, trong hẻm có nhiều nhà làm vải, may vải thì bạn đừng mua vì tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ rất cao. Nếu cháy thì sẽ cháy rất lớn và có thể không thoát thân kịp. Nếu nhà bạn đầu hẻm và mấy căn sau mới làm vải thì được, còn nhà bạn phía sau nhà làm vải thì đừng mua.

Mà mình nói là nhiều nhà làm vải nha, còn 1 nhà thì cũng không sao, miễn là hẻm 3 4m là được, còn hẻm 1 2m thì thôi không mua luôn. Còn nếu là hẻm thông thì đầu hẻm bên kia không có nhà làm vải mới mua.

Có ăn nhậu không

Nếu trước hẻm hoặc trong hẻm có nhà ăn nhậu, nói chuyện ồn ào thì đừng mua, bạn sẽ không được yên tĩnh nghỉ ngơi đâu. Đặc biệt là người ta ăn nhậu mà còn không đóng cửa thì cực kỳ ồn luôn.

Coi thực tế số hẻm và số nhà coi có đồng bộ không?

Coi trên sổ là 1 lẽ, nhưng khi đi thực tế cũng phải coi lại số hẻm và số nhà nữa. Vì dụ nhà mình 3 xẹt, 2/4/51, vậy thì coi coi có phải đến nhà số 2 là quẹo vô hẻm không, đến nhà số 4 lại quẹo tiếp. Và ngay ở hẻm thứ 3 này, bạn hãy coi số nhà của 3 nhà trước mình và 3 nhà sau mình xem có đồng bộ không, vậy là được. Còn những nhà trước đó hoặc sau đó nữa thì thôi kệ cũng được.

Nhà có ở đoạn bị ngập nước không

Điều này bạn phải cập nhật thông tin trên mạng trước khi đi, lên Google gõ thử tên đường đó ở quận đó có bị ngập không, rồi hỏi thăm hàng xóm xung quanh căn nhà đó nữa. Nếu nhà ở ven sông thì coi chừng bị ngập thê thảm. Nếu đường thấp hơn mực nước sông thì coi chừng nước tràn vô đường rồi vô tới hẻm.

Nhiều khi nhà mình ở chỗ cao nhưng đường chạy vô nhà mình ngập cũng không chừng. Nếu vậy thì còn đường nào khác để về nhà không, bạn phải xem xét cho kỹ.

Bệnh viện, trường học, chợ, siêu thị, quán ăn, … có gần đó không

Đây là những điều tối quan trọng khi mua nhà. Vì thế những nhà hội tụ đủ các yếu tố trên điều mắc hơn những nhà thiếu các yếu tố đó hoặc hầu như không có các yếu tố đó.

Nhà phải gần bệnh viện, để lỡ có chuyện thì người nhà mình tự chở mình đến bệnh viện cho nhanh, không cần gọi cứu thương mất thời gian.

Nhà gần trường học (dành riêng cho các anh chị có con) để dễ bề đưa đón, không phải vất vả đi làm rồi đi đường xa đón con, con mình cũng có thể tự chạy xe về hoặc đi bộ về, lỡ dậy muộn cũng không sợ trễ giờ.

Nhà cũng phải gần chợ hoặc siêu thị để các chị có thể đi bộ tập thể dục hoặc thiếu chút mắm muối là chạy ngay ra để mua, không cần đi đường dài.

Nhà gần quán ăn để sáng sớm hoặc trưa chiều có lười nấu cũng có đồ ăn để mua ngay, không cần đi kiếm.

Nhà có bị thấm tường không?

Cái này quan trọng nè.

Các bạn hãy nhìn lên trần nhà xem tường có bị thấm không, nếu nhà xây lâu rồi thì coi chừng thấm tường, còn nhà mới xây 3 4 năm mà thấm tường thì có thể là xây ẩu. Nếu trần đóng thạch cao thì sẽ bị che không thấy đâu, nhưng nếu nó thấm xuống tường bên dưới lớp thạch cao luôn nghĩa là thấm tường nặng rồi đấy.

Nhưng cũng phải xem mức độ thấm của nó như thế nào nữa. Toilet bị thấm thì cũng bình thường, có thể do xây dựng không kỹ thôi. Còn nhà bên trong bị thấm thì phải coi thấm nhiều hay ít rồi mới mua.

Nếu thấm ít 1 vài chỗ thì không sao, thấm nhiều là mệt đấy. Gọi người xuống chống thấm cũng phiền phức lắm, phải dỡ thạch cao để coi, phải lên sân thượng xem xét đủ các thứ, điều này cánh đàn ông sẽ hiểu rõ hơn phụ nữ. Nhiều khi chống thấm xong cũng chưa chắc sẽ không bị thấm lại nữa, vì kết cấu bên trong đã không tốt rồi.

Vì vậy nếu nhà đó ngon, giá hợp lý nhưng thấm tường nhiều thì thôi cũng nên bỏ qua, trừ khi bạn có dư tiền để đập đi xây lại.

Nhà đã ở bao nhiêu năm?

Bạn có thể coi điều này khi xem thời gian ghi trên sổ hồng, nếu nhà 7 8 năm thì bạn đến coi nhà và coi thử nhà xuống cấp nhiều không, thấm tường nặng hay nhẹ. Nếu nhà còn khoảng 70 – 80% là cũng ngon, nhưng cũng xem thử chủ nhà ở có sạch sẽ không, nếu không thì mình dọn dẹp nhà cũng mệt lắm đó, hoặc là tốn nhiều tiền để thuê đội dọn vệ sinh.

Có nhiều nhà chụp hình bên trong đẹp lung linh nhưng đến nhìn bên ngoài thì thấy ở góc lan can bị rớt gạch ra, tức là nhà này đã cũ lắm rồi, xuống cấp rất nhiều, cũng phải gần 20 năm nhà mới bị như vậy. Những nhà này không nên mua, vì bạn sẽ chẳng biết khi nào nhà bị sập đâu.

Nếu họ bán với giá mềm để mình xây lại thì được, nhưng đa phần các nhà bị vậy nhưng có 2 3 lầu đều sẽ không bán giá thấp, thậm chí còn mắc hơn thị trường 1 chút. Còn những nhà cấp 4 hoặc 1 lầu thì họ sẽ bán giá rẻ, nhưng cũng không đủ để bạn xây lại toàn bộ nhà.

Tuyến đường lớn đi vào nhà có ngon lành không?

Có nhiều tuyến đường lớn không hề “ngon”. Ví dụ, đường đó có con kênh là thấy mất giá trị rồi, mà từ đường lớn vào hẻm lại bắc qua cây cầu xi măng chỉ đủ 1 chiếc taxi nữa thì lại càng mất giá. Con đường mình đang nói là đường Chiến Lược quận Bình Tân. Dù rằng họ nói nhà nước sắp làm cống hộp nhưng cũng chưa biết khi nào làm, chẳng có cái gì là tuyệt đối cả.

Đã vậy, con đường Chiến Lược này còn rất nhỏ, 1 chiếc xe hơi đi thôi là đã chiếm hết 1 làn đường và lấn qua 1 ít ở làn đường ngược chiều, vậy thì những xe to hơn như xe chở hàng, xe cứu thương, xe cứu hỏa không thể chạy vào con đường này dễ dàng được, và cũng khó mà quay đầu xe.

Mặt khác, có những con đường mà người dân lấy đó làm chợ trời kéo dài hết cả con đường, ví dụ như đường Ấp Chiến Lược quận Bình Tân. Như vậy thì dẫn xe ra vô nhà rất khó, và chạy xe luồn lách qua chợ cũng không dễ, vì vậy hay gây ra tình trạng kẹt xe trong chợ. Người đi ra, kẻ đi vào cộng thêm người đi chợ, người bán buôn, một mớ hỗn tạp trên tuyến đường chính.

Vì vậy, giá những căn nhà ở đây rất rẻ mà nhiều khi không ai thèm mua.

Cột điện, đường dây điện cao thế

Nếu ngay góc trước nhà mình có cột điện nằm sát bên thì đừng mua nhà đó nhé, vì nếu có sự cố cháy nổ, chập điện thì nhà bạn là nhà đầu tiên lãnh hết. Hơn nữa, vào mùa mưa, nhà bạn rất có thể sự cố bị phóng điện vào nhà khi đang dùng điện thoại, TV, laptop, … Ngoài ra, cột điện mang từ trường lớn, điện tích dương nên sẽ khiến nhà bạn nóng bức, ngột ngạt cùng với nhiều vấn đề khác ảnh hưởng sức khỏe gia đình. Đây cũng là điều phạm phong thủy mà bạn nên tránh.

Còn 1 điều đại kỵ khác chính là nhà nằm gần đường dây điện cao thế. Ở những trụ điện cao thế, nhà nước luôn lập hành lang an toàn để tránh các sự cố cháy nổ, chập điện, phóng điện, … nhưng có nhiều nhà vẫn nhất quyết ở tại khu vực đó nên rất nguy hiểm.

Những căn nhà đó có thể bị nhà nước di dời bất cứ lúc nào, nên nếu bạn đến xem nhà và thấy nhà gần đường dây điện cao thế, đừng mua, vì sự an toàn của bạn và vì để không bị nhà nước cưỡng ép di dời chỗ ở. Còn cụ thể phải giữ khoảng cách nhà ở bao xa, bạn hãy lên Google xem nhé.

Mua nhà mà không biết về phong thủy là sự thiếu sót lớn lắm đấy. Những nhà đầu tư, những chuyên gia bất động sản, những người môi giới đều biết vấn đề này cả. Vì thế mình xin đề cập 9 nguyên tắc phong thủy nhà ở phổ biến sau.

1. Tóp hậu

Theo quan niệm phong thủy dân gian, tóp hậu là 1 trong những điều tối kỵ khi mua nhà. Vì tóp hậu nghĩa là luồng sinh khí đi vào nhà không được giữ lại lâu mà đi ra ngoài hết, tóp hậu không giữ được sinh khí nghĩa là không giữ được tiền tài, vận may và khí lực. Vì vậy, những căn nhà tóp hậu luôn được chào bán với giá rẻ hơn các căn khác từ 200-300 triệu.

Nghe vậy chắc các bạn thấy lời được nhiêu đó tiền là 1 món hời, sao không mua đúng không? Thì cũng tùy các bạn thôi, người ta nói có thờ có thiêng, có kiêng có lành. Ai cũng né nhà tóp hậu, người bán nào cũng bán giá rẻ hơn thị trường nghĩa là nó cũng có lý chứ không phải không.

Mà nếu đất tóp hậu nhưng nhà sửa ngay lại cho thẳng thì có nên mua không nhỉ? Nghĩa là mảnh đất đó là hình thang vuông ngược, 1 bên thẳng đều, 1 bên tóp đều ra phía sau. Vậy thì nhà đó chỉnh cũng dễ, chỉ cần xây thẳng lại 1 bên là đủ. Kiểu nhà này có nên mua không thì tùy bạn thôi, nhưng nhà này cũng là dạng khó bán và giá rẻ hơn thị trường.

Còn những kiểu nhà tóp hậu khác, người ta hay hóa giải bằng cách xây toilet ở chỗ đất tóp hậu đó, nhưng mình thì mình vẫn không mua.

2. Đâm hẻm

Nhà đâm hẻm lại là 1 đại kỵ nữa khi mua nhà. Điều này không chỉ kỵ trong phong thủy mà còn là kỵ trong thực tế.

Vậy nhà đâm hẻm có gì ghê gớm mà phải kỵ?

Có chứ bạn, để mình nói nghe nhé.

Đầu tiên, theo phong thủy, nhà đâm hẻm là nhà có đường đi chạy thẳng vào nhà mình, là nhà ngay ngã ba mà con đường nằm đối diện cửa nhà và chạy thẳng đến nhà, hoặc nhà nằm ở hẻm cụt mà cửa nhà hướng ra con đường ngay trong hẻm. Những nhà này mang sát khí vào nhà từ dòng xe cộ luân chuyển, vì thế về vận khí sẽ không tốt cho ngôi nhà, dễ đem lại điều xui xẻo, quấy nhiễu không khí trong nhà.

Còn về thực tế, những nhà như vậy rất nguy hiểm. Vì có khi tài xế lái xe hoặc ngay chính bản thân lái xe mà không chú ý ở đó có nhà là chạy thẳng vào cửa nhà người ta luôn. Hoặc nếu tài xế bất ngờ, bẻ lái không kịp là kiểu gì nhà ngay đó cũng dính hết. Chuyện này hi hữu nhưng vẫn có thể xảy ra khi người điều khiển xe say xỉn hoặc cửa nhà sơn màu quá tối, nhìn không ra đó là ngôi nhà hoặc khi trời quá khuya mọi người không nhìn thấy rõ nhà.

Để hóa giải thì người ta có thể treo gương bát quái được niệm chú ở trước cửa nhà, trồng cây trước cửa nhà hoặc sơn cửa màu sáng để cho người ta biết ở đó có nhà mà tránh.

Nói chung nhà kiểu này thì mình né gấp mà chẳng cần suy nghĩ, vì nó có ảnh hưởng thực tế và giá những căn này cũng rẻ hơn vài trăm triệu so với nhà khác.

3. Nhà sau “đít” nhà đầu hẻm cũng là một dạng phạm nguyên tắc phong thủy nhà ở

Nhà này nằm ở vị trí thứ 2 sau căn đầu tiên ngay góc hẻm. Sở dĩ nói nó nằm sau “đít” nhà người ta vì căn góc đó sẽ xây toilet phía cuối nhà, mà phía cuối nhà của căn đó lại giáp với bên hông nhà mình, điều đó khiến nhiều người không thích. Vì vậy giá của căn này luôn rẻ hơn 1 chút so với căn thứ 3 kế bên.

Vấn đề này có người kỵ, có người không. Có người cho đó là món hời thì họ sẽ mua, còn có người thấy nằm sau đuôi nhà người ta là không tốt thì sẽ không mua.

4. Nhà chữ L

Nhà chữ L sao lại kỵ nhỉ? Nó không phải nhà nở hậu sao? Ồ không nhé, không phải nở hậu đâu, nở hậu là cái váy chữ A, còn nhà chữ L thì vẫn gọi là nhà chữ L thôi.

Nhà chữ L có 1 phần dư ở phía đuôi của nhà kế bên, vì thế phần dư này sẽ bị tụ khí từ cửa đi vào mà không có lối thoát, từ đó sinh ra sự ứ khí trong nhà, không tốt cho sức khỏe và đời sống của gia chủ.

Nhưng nhà này cũng không phải quá kỵ, chỉ cần ở phần dư đó, bạn có giếng trời hoặc có cửa sổ để nó thoáng mát, lưu thông khí ra vào là ổn.

Có 1 dạng nhà chữ L khác nữa là nhà người ta tự xây. Nghĩa là miếng đất vuông vức nhưng người ta thích xây hình chữ L cho đẹp mắt. Nhà này thì chắc chắn không phạm phong thủy rồi.

Dù có phạm phong thủy hay không thì những căn nhà này giá không rẻ đâu nhá, thậm chí nhiều khi giá còn mắc hơn các căn khác 1 tí, vì nó có phần dư ở phía sau.

5. Nhà 4×13

Nhà 4×13 thì có vấn đề gì mà lại nằm trong danh sách kỵ? Nó chỉ là ngang 4m dài 13m thôi mà?

Cái này tùy quan niệm mỗi người, nhưng theo quan niệm Trung Hoa, số 4 là số tử, số 13 là số xui, nếu 2 số này kết hợp lại với nhau thì bạn hiểu rồi đó. Còn nếu chỉ có 1 số thôi thì không sao, miễn là đừng kết hợp 2 số lại.

Quan niệm này có người tin, có người không tin, mà mình thấy giá nhà những căn nhà cũng không giảm đâu, nó cũng cùng giá thị trường thôi.

6. Đếm số bậc thang

Khi đi xem nhà, phải note ra tờ giấy để có gì còn đếm bậc thang. Đếm từ bậc thềm ngoài cửa cho đến bậc thang trong nhà.

Mỗi bậc tương ứng với sinh – lão – bệnh – tử. Từ dưới đất đi lên, khi bạn bước lên 1 bậc, đó là sinh, sau đó đếm tiếp. Hết 1 vòng sinh lão bệnh tử thì lại quay lại sinh. Đếm cho đến khi bạn đặt chân lên lầu 1 luôn, nhớ là đặt chân lên sàn nhà lầu 1 mới ngưng nha.

Còn từ trên lầu bước xuống thì ngược lại, khi bạn đang đứng ở sàn lầu 1, hãy đếm là sinh, bước xuống 1 bậc thì là lão rồi cứ đếm tiếp. Đếm đến bậc thang cuối cùng, không đếm sàn tầng trệt.

Theo quan niệm, bậc thang chỉ nên xây đến chữ sinh hoặc lão, vì bệnh và tử là không may mắn. Bất cứ nhà nào cũng đều tuân theo quy tắc này, chủ thầu cũng biết vấn đề này. Nên nếu nhà nào lệch qua chữ bệnh hay tử là quay xe đi ngay bạn nhé.

Bậc thềm từ cửa vào cũng nhớ đếm, hoặc là 1 bậc, hoặc 2 bậc, hoặc 5 6 bậc.

7. Số tầng

Đây là bạn mình nói mình nghe. Tầng trệt cũng được tính là 1 tầng, tầng 1 tính là tầng 2, sân thượng cũng tính, lửng cũng tính luôn. Cũng theo quy luật sinh lão bệnh tử, nhà chỉ nên xây 1 lầu (tính là 2 tầng) hoặc nếu xây 2 lầu 1 sân thượng thì nên thêm 1 gác lửng (tổng 5 tầng). Còn nếu lỡ xây đúng số 3 hoặc 4 thì sao?

Vậy thì trồng cây hóa giải. Trồng sao nhìn cho nó thành 1 khu vườn nho nhỏ là được. Có thể trồng trước cửa nhà, trồng ở ban công trên lầu. 1 chỗ trồng sẽ thêm được 1 bậc đếm.

Ví dụ nhà bạn 1 trệt, 2 lầu, sân thượng, vậy tổng là 4 (số tử), giờ trồng thêm cây ở trước nhà hoặc lan can là được lên 5 (sinh).

Còn nếu nhà bạn 1 trệt, 1 lầu, sân thượng, vậy trồng cây 2 chỗ, 1 chỗ trước cửa nhà, 1 chỗ lan can, vậy là lên 5. Trồng ở sân thượng hình như không tính hay sao á, trừ khi bạn có cả sân thượng trước sau thì trồng ở 1 trong 2 chỗ mới được tính.

Cái này cũng tùy mỗi người, như nhà mình trồng cây nào chết cây đó nên thôi khỏi trồng luôn.

8. Hướng nhà

Có nhiều người mua nhà theo hướng hợp với tuổi của mình. Họ không quan tâm nhà có bị tóp hậu hay đâm hẻm mà chỉ quan tâm hướng nhà. Mà cũng có nhiều người vừa quan tâm nhà tóp hậu, đâm hẻm mà cũng vừa quan tâm cả hướng nhà luôn.

Nói chung, có 2 hướng nhà chính, gồm Đông Tứ Trạch và Tây Tứ Trạch. Đông Tứ Trạch gồm hướng Đông, Đông Nam, Nam, Bắc. Còn Tây Tứ Trạch gồm hướng Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Đông Bắc. Nhớ mấy hướng này cũng dễ lắm, chỉ cần biết Tây Tứ Trạch gồm tất cả các hướng có dính chữ Tây và thêm hướng Đông Bắc là được, còn lại là Đông Tứ Trạch hết. Hướng nào mát mẻ cho hết vào Đông Tứ Trạch, còn nóng bức cho hết vào Tây Tứ Trạch.

Mà các hướng này dựa trên việc tính năm sinh, nên bạn lên Google gõ: hướng nhà + năm sinh + (nam/nữ mạng). Sẽ có bài hướng dẫn chi tiết cộng trừ nhân chia năm sinh để ra hướng phù hợp với mình. Nhà mình khá tin vụ này, mà mệnh nhà mình toàn là Tây Tứ Trạch nên cũng dễ kiếm nhà.

1 cách khác nữa để tìm cung mệnh mà không mất nhiều thời gian cộng trừ nhân chia chính là coi tử vi của mình. Bạn lên Google gõ: tử vi + nam/nữ + năm sinh + năm hiện tại. Ví dụ: tử vi nữ 1999 năm 2022. Bạn bấm vào coi 1 trang web bất kỳ, và coi ở đầu trang xem cung của mình là gì, vậy là được.

Mách cho bạn 1 mẹo nhỏ là nếu bạn không quan tâm hướng hoặc nhà bạn theo hướng Tây Tứ Trạch thì rất dễ mua nhà giá rẻ, vì đây là những hướng rất nóng, kén người mua và nếu nhà bạn ngay hướng chính Tây thì bạn còn deal được giá xuống nữa. Mà thị trường chung cũng đã giảm giá những căn này xuống 1 vài trăm triệu rồi.

9. Nhà cuối hẻm

Ồ, nghe hơi lạ nhưng nhiều người không thích ở cuối hẻm đâu. Mà mình chỉ khuyến khích bạn mua cuối hẻm nếu hẻm rộng 3m trở lên, hẻm ngắn và không ngoằn ngoèo. Những nhà cuối hẻm này chắc chắn rẻ hơn những nhà khác dù cho hẻm có ngắn đến đâu chăng nữa.

Nhà này cũng dính tí phong thủy vì họ cho rằng nhà cuối hẻm dễ tụ khí, khí bay vào cuối hẻm không có đường thoát thì sẽ bay thẳng vào những nhà cuối hẻm gây bệnh cho người dân sống ở khúc đó. Cho nên mình mới nói hẻm thoáng, rộng và không ngoằn ngoèo thì mới mua, còn hẻm nhìn tù túng quá thì đừng, dù có không tin phong thủy thì ở lâu dài cũng thành bệnh.

Trong bài viết dưới đây mình sẽ giới thiệu cho bạn 5 tiêu chí quan trọng khi mua nhà, mà nếu bạn không biết thì sẽ là thiếu sót rất lớn.

1. Lưu ý khi nói về giá cả với môi giới

Môi giới nào cũng muốn bán nhà có giá càng cao càng tốt để họ được hưởng nhiều hoa hồng hơn, vì vậy ví dụ bạn nói bạn muốn mua nhà 4 tỷ 6 thì họ sẽ kiếm những nhà tầm giá đó và cả nhà 4 tỷ 7, 4 tỷ 8, thậm chí là 5 tỷ, trong khi 4 tỷ 6 đã “rút cạn máu” của bạn rồi. Nhiều khi có những căn nhà người ta bán rẻ, đúng tiêu chí chọn nhà của mình nhưng chỉ có 4 tỷ 3 thì có nhiều môi giới cũng chẳng đưa cho mình xem đâu, vì họ muốn bán nhà giá cao hơn để kiếm nhiều tiền hơn mà.

Vậy thì mẹo ở đây là gì?

Thứ nhất, nếu đó là căn nhà không sửa chữa gì, mới hoàn toàn, nhìn đẹp đẽ chưa ai ở qua thì được, trừ hao cỡ 200 – 300 triệu vì bạn còn có những chi phí khác sau khi mua nhà mà bạn không hình dung ra được đâu.

Thứ hai, nếu nhà cần sửa chữa nhiều, nhà đã qua sử dụng và hư hao thì bạn nên về nhà bình tĩnh mà thống kê cụ thể chi tiết số tiền dùng để sửa chữa cho từng khoản mục. Nhớ là số tiền càng chi tiết càng tốt. Còn nếu không biết chi tiết? Hãy đi hỏi hoặc lên Google search.

Nếu bạn cần thay cửa mới, bạn cần biết chính xác giá bao nhiêu, hãy đi ra cửa hàng làm cửa để hỏi cho kỹ, đo đạc cửa của nhà đó ngang bao nhiêu, rộng bao nhiêu, cần làm chính xác loại gì.

Tại sao mình lại nói bạn cần giá chính xác như vậy? Vì khi bạn làm thì còn phát sinh thêm những chi phí nhỏ nữa, ví dụ lạm phát khiến giá cửa nhôm tăng cao hơn 1 chút, vậy là bạn phải tốn thêm 1 ít tiền, rồi tháo cửa cũ lắp cửa mới ra làm tróc tường 1 mảng, bạn lại phải mua sơn mới để sơn lại, mà mỗi thứ như vậy đều tăng 1 chút thì nó cũng “nuốt tiền” của bạn kha khá đấy. Vì vậy tính càng chính xác càng tốt, rồi dự trù thêm cỡ 50 triệu cho những vấn đề phát sinh.

Tất nhiên sau khi cộng hết chi phí sửa chữa thì bạn vẫn phải dư 200 – 300 triệu nhé.

2. Lưu ý khi nói về vị trí toilet

Đây là 1 vấn đề mình mới phát hiện ra khi đi xem nhà, đó là nhiều nhà diện tích rất ok, rộng rãi lắm, nhưng ngặt nỗi họ để toilet ở cuối cùng, thế là cái phòng ở giữa phải chừa lại thêm 1 hành lang dẫn đến toilet, như vậy rất uổng phí mà lại khiến phòng nhỏ lại.

Ủa nói vậy là sao chưa hiểu?

Đây mình giải thích cho nè.

Ví dụ nhà mình 4×12, cầu thang nằm giữa nhà, phòng ngủ 1 nằm phía trước lấy được hết chiều ngang của căn nhà là 4m (mình đang nói trên lầu nha), tiếp theo thay vì là toilet thì đến cái cầu thang, rồi đến phòng ngủ 2, lúc này phòng 2 phải chừa ra ít nhất 80cm bề ngang để làm lối đi đến toilet phía cuối nhà, như vậy chiều ngang không còn là 4m mà chỉ còn 3m2, uổng phí mất 80cm để làm cái lối đi.

Trong khi nếu toilet để ở giữa nhà thì không cần mất 80cm này rồi, quá uổng phí, nhất là đối với những ngôi nhà có diện tích nhỏ, nơi mà chủ nhà cần tận dụng tối đa diện tích để ở.

Hơn nữa, có nhiều nhà thiết kế hơi bị vô duyên. Mỗi lầu có 1 toilet thôi, mà toilet lại nằm trong 1 phòng chứ không nằm ở giữa 2 phòng, ủa vậy nếu phòng kia muốn đi toilet phải qua mở cửa phòng này rồi mới được vô toilet à? Cực kỳ bất tiện luôn. Thế mà chủ thầu lúc xây lại chẳng đưa ra ý kiến gì cả. Và mình để ý là những căn nhà dù diện tích ok nhưng xây kiểu đó thì bán hơi lâu, chỉ 1 lỗi nhỏ như vậy cũng làm người ta chê ngôi nhà.

Vậy nên cái lúc xây nhà cũng nên lựa chủ thầu có tâm nhé, chứ không phải mình nói sao là nghe vậy, vì mình đâu phải dân trong nghề, nhiều khi còn là lần đầu tiên xây nhà, không có kinh nghiệm nên thầu phải biết góp ý mới được.

3. Ngõ hẻm cũng là tiêu chí chọn nhà quan trọng

Đây là 1 vấn đề nữa mà mọi người cần đặc biệt lưu ý.

Bạn phải xác định rõ bạn cần hẻm bao nhiêu mét. Và mình có vài lời khuyên cho bạn. Nếu là hẻm 2m thì mình nói trước là dắt xe ra khỏi nhà là xe nằm ngang hẻm luôn nhá. Tại vì chiều dài chiếc xe cũng hết 1m8 rồi. Chưa kể bạn còn dẫn xuống dốc nhà mới ra ngoài đường nữa, dốc nhà bạn chiếm hết bao nhiêu centimet rồi.

Nếu bạn chọn hẻm 3m trở lên thì ok, và “dân gian” hay gọi nó là hẻm xe hơi. Họ nói cho sang vậy để dễ bán nhà, dễ thu hút khách thôi chứ xe hơi mà chui vào cũng hơi khó mặc dù độ rộng hẻm đúng là bằng chiếc xe hơi thật đó.

Lý tưởng nhất vẫn là hẻm 4m, vì dù cho có dốc nhà đi chăng nữa thì bạn vẫn còn 1 khoảng không gian để quay đầu xe.

Khi chọn hẻm bạn nên lưu ý đến người già trong nhà nữa. Nếu nhà bạn có người lớn tuổi và cũng đi xe máy thì nên chọn hẻm 3 – 4m trở lên để người lớn tuổi dễ dắt xe ra, vì tay chân họ cũng chậm, nếu hẻm nhỏ quá thì những nhà phía sau nếu có người chạy xe ra mà phải chờ người nhà bạn de xe thì coi chừng người ta la. Và hơn nữa lỡ bạn có chuyện gấp, cần đi liền mà cứ de đi de lại vậy cũng hơi phiền, nhiều khi bực bội luôn ấy chứ.

Vậy làm sao để biết được hẻm đó có đúng thực sự là 3m hay không?

Cách ước lượng độ rộng hẻm

Mình nói nhé, môi giới nhiều khi hơi phóng đại 1 tí, hẻm 2m5 nhưng nói là 3m, hẻm 3m5 nhưng lại nói thành 4m luôn. Vì vậy khi họ chụp hình con hẻm thì bạn hãy lấy các nắp cống làm thước đo để xác định. Vì mỗi nắp cống có chiều rộng 60cm (kích thước tiêu chuẩn cho nắp cống ở hẻm xi măng) nên nếu con hẻm chỉ vừa đủ 3 nắp cống thì hẻm chỉ có 2m thôi nhé, đừng nhìn hình rộng vậy thôi chứ bạn đến là thất vọng liền ấy.

Hoặc nếu hẻm đó xếp hàng ngang đủ 3 chiếc xe máy thì cũng là hẻm 2m luôn. Vậy là có 2 cách ước lượng nhé.

Không ở hẻm quá sâu

Thêm nữa là, bạn không được chọn ở hẻm quá sâu. Nhà bao nhiêu xẹt cũng được, 3 xẹt cũng được nữa, nhưng quan trọng là các lối đi ra đường của hẻm như thế nào. Hẻm nhà mình có phải hẻm thông không, nếu nhà mình ở hẻm thứ 3 thì cách bao xa mới ra con hẻm thứ 2, rồi bao xa mới ra hẻm 1. Giữa các hẻm như vậy có hẻm nào cắt ngang để lỡ hẻm chính xảy ra chuyện thì còn hẻm phụ để thoát thân.

Nếu hẻm rộng 3m nhưng quá ngoằn ngoèo phức tạp, có chỗ eo lại còn 2m, phải quẹo qua quẹo lại mới tới nhà và chỉ có 1 đường duy nhất để ra thì đừng nên mua, vì lỡ có chuyện gì thì bạn chạy không kịp đâu.

Đề phòng sự cố

Hơn nữa, bạn có bao giờ nghĩ đến việc cần cấp cứu y tế, cần chữa cháy mà đội cứu thương, đội cứu hộ không tìm ra nhà bạn hoặc tìm ra lâu vì nhà khó tìm chưa? Mình không nói quở nhưng các bạn phải nghĩ đến tất cả mọi tình huống khi mua nhà, không thể mua đại rồi sau này hối hận được. Ở Mỹ người ta bắt buộc mua bảo hiểm nhà ở chứ ở Việt Nam đâu có bắt buộc, lỡ nhà bạn bị cháy thì bạn mất trắng cả mấy tỷ chứ chơi.

Với lại bạn phải cân nhắc việc xe cứu thương đến nhà bạn nhanh, vì khi đang nguy cấp mà xe không chạy đến cửa nhà được, đội y tế phải chạy bộ vô nhà rồi còn tìm nhà nữa thì rất nguy hiểm.

Thuận tiện chuyển nhà

Nếu nhà bạn lỉnh kỉnh đồ đạc, cần thuê dịch vụ vận chuyển thì hẻm 3m sẽ không đủ để xe tải chạy vô tận nhà. Thế thì họ phải đem từng món đồ của bạn xuống xe đẩy nhỏ để đẩy vào hẻm rồi vào nhà, mà đồ bị chuyển qua chuyển lại nhiều lần sẽ không tránh khỏi sứt mẻ chỗ này chỗ kia, dù họ có cẩn thận đến đâu.

Nên nếu có điều kiện thì vẫn nên chọn hẻm 4m nhé. Còn ai chỉ có 1 vali đồ, 1 vài thùng đồ gọn nhẹ thì hẻm 3m là ok rồi.

Vấn đề cưới hỏi, tang sự

Ngoài ra, nếu bạn chưa kết hôn thì sau này khi rước dâu, khi đưa dâu về thì chẳng lẽ bắt 2 vợ chồng mới cưới phải đi bộ vô nhà 1 đoạn dài? Người ta phải đi xe hơi vào nhà cho sang chứ, hoặc ít ra chỉ cần đi 1 đoạn ngắn để “khoe” thôi. Hoặc nếu bạn còn độc thân mà có anh đẹp trai chạy Lamborghini mà chỉ được đậu xe trước hẻm rồi đi bộ vô thì còn gì là vui nữa.

Một điều cuối cùng, cái này chắc các bạn không thích nghe, nên mình nhắc trước là ai thực sự muốn đọc tiếp thì mới đọc nha, không thì cứ trực tiếp lướt qua và đọc phần tiếp theo, chứ đừng nói mình quở các bạn nha, mình không có ý đó đâu. Đó là khi nhà có đám tang thì cũng phải có chỗ ra vô chứ. Thôi mình nói đến đây thôi nhé, còn lại mọi người tự nghĩ tiếp nha.

4. Lưu ý khi chọn diện tích nhà

Nếu bạn là người theo chủ nghĩa tối giản, không có nhiều đồ đạc, chỉ có vài món cơ bản thì chọn diện tích nhỏ cũng ok, nhưng ít nhất cũng phải 30m2 trở lên để nhà không bị ngộp, và mỗi lầu chỉ nên có 1 phòng thôi, nếu không thì ở trong phòng sẽ rất tù túng, lâu dần sẽ sinh bệnh. Mình là người từng ở cái phòng chỉ hơn 8m2, chưa tới 9m2 nữa, mặc dù có cửa sổ nhưng rất tù túng và bí hơi, mở máy lạnh thì lại quá lạnh, không mở thì lại hầm nóng, lâu ngày thấy bản thân yếu hẳn, dễ bệnh.

Khi chọn diện tích nhà thì nên coi thử đồ đạc của mình bao nhiêu, mỗi món có chiều dài và chiều rộng bao nhiêu, để ở đâu, bố trí như thế nào, vẽ sẵn trên giấy luôn nha, chứ nhắm chừng nhiều khi không đúng đâu, mà lỡ mua rồi thì lại không đủ diện tích nữa thì mệt. Nên làm cái gì là phải khoa học, lấy giấy bút ra thống kê hẳn hoi.

Nhà mình cũng lắm đồ linh tinh nên tiêu chí chọn nhà là phải chọn diện tích lớn, ấy vậy mà cảm thấy vẫn còn thiếu đó chứ, nên mọi người phải cân nhắc thật kĩ.

5. Lưu ý khi chọn số lầu

Điều này mình mới biết khi đi thực tế coi nhà thôi.

Lúc đầu nhà mình tính chọn 1 lầu để đỡ tốn tiền, cũng đỡ leo lên nhiều lầu vì nhà có người lớn tuổi, cũng muốn có thêm phòng dưới đất nữa. Nhưng mà đến coi nhà thì vỡ mộng.

Các nhà 1 lầu thường lợp mái tôn chứ không đúc mái, vì vậy sẽ rất nóng ở lầu 1. Nếu mua về thay tôn lạnh cũng được, tùy bạn. Nhưng mà cục nóng máy lạnh để ở đâu? Thường các nhà có 2 lầu trở lên sẽ để nó ở sân thượng, nhưng nhà 1 lầu thì người ta hay gắn ở ban công lầu 1.

Vấn đề 2: Máy giặt và chỗ phơi đồ ở đâu? Đa số các nhà 1 lầu thiết kế ống nước gắn máy giặt ở nhà bếp, hầu như chẳng ai để ở lầu 1, để trong toilet càng tệ hơn nữa vì sự ẩm mốc trong toilet sẽ khiến máy giặt bị hư. Vậy thì 1 là bạn phải để máy giặt ở nhà bếp, 2 là tự làm thêm ống nối từ toilet lầu 1 ra phòng ở phía trước và đặt máy giặt ở đó.

Trong 2 cách này, chắc các bạn sẽ chọn cách 1 rồi, vì nó rất đơn giản, cần gì chọn cách 2. Nhưng 1 vấn đề nữa, bạn phơi đồ ở đâu? Nhiều nhà phơi đồ trong nhà, phơi ngay trong bếp hoặc phơi trong phòng. Như vậy đồ sẽ có mùi hôi và nhiều khi đó còn là nơi trú ẩn của muỗi, nên nhà mình chỉ muốn phơi ở ban công. Mà đem hết đồ ướt từ máy giặt tầng trệt lên ban công lầu 1 để phơi cũng hơi phê. Nói chung đi cũng mấy bước thôi, nhưng nhà mình cũng lười, vì đi suốt mấy chục năm thì sao chịu nổi, muốn cái gì thuận tiện nhất thôi.

Vả lại, dịch bệnh có thể bùng phát trở lại, vì thế cần dư ít nhất 1 phòng để cách ly, cho nên lý tưởng nhất vẫn là nhà có 2 lầu với ít nhất 3 phòng ngủ (nếu nhà có 1 con) hoặc 4 phòng ngủ (nếu nhà có 2 con). Nếu bạn chưa có con thì cũng nên mua ít nhất 3 phòng để trừ hao.

Phần này mình chỉ nêu lên các vấn đề và ý kiến cá nhân, các bạn tự cân nhắc nhé.