Nên mua chung cư hay nhà phố là câu hỏi chung của rất nhiều người, dù là già hay trẻ. Vì thế, trong bài viết này, mình sẽ cung cấp cho bạn những thông tin theo kinh nghiệm đúc kết của mình để giúp bạn làm rõ lựa chọn của bản thân.
Chung cư tăng giá chậm hơn nhà phố
Nhà phố là danh từ mà mình gọi chung cho các căn nhà trong hẻm, nhà mặt tiền luôn nha. Miễn là nhà ở dưới đất là được.
Cái này mình ở rồi mới biết. Sau 5 năm bán nhà phố và đi ở chung cư (vì lúc đó thấy chung cư mới lạ, diện tích rộng, khỏi leo lầu, an ninh), mình ngộ ra 1 điều: 5 năm chung cư chỉ tăng 600 triệu, còn nhà phố tăng gấp đôi.
Sở dĩ mình biết điều này là vì mình đã hỏi thăm thị trường rồi, cũng nghiên cứu rất nhiều mới đưa ra kết luận như vậy. Mà chung cư tăng 600 triệu là mình mua lúc nó mới bàn giao nên mới được giá đó đó, còn nếu bạn mua sau khi người ta ở vài năm thì bạn sẽ chẳng được lời 600 triệu đâu, mà sẽ lời ít hơn. Vì sao như vậy? Lát mình nói.
Còn nhà phố, căn nhà lúc mình bán có giá 3 tỷ 5 thôi, sau 5 năm đi hỏi thăm hàng xóm ở nhà cũ của mình thì người ta nói giờ đang bán giá hơn 7 tỷ @@ Chóng cả mặt! Vậy là biết 5 năm giá nó văng lên gấp đôi rồi. Thế là mỗi năm tăng 20%, còn hơn cả lãi suất đầu tư chứng khoán. Hồi 5 năm trước thì việc mua bán nhà đất chưa sôi động như bây giờ, giá nhà lúc đó chỉ khoảng 50 triệu/m2 thôi. Bây giờ người ta đẩy mạnh mua bán nhà phố quá nên giá bị đội lên chóng mặt.
Giờ nói tiếp vì sao chung cư lời ít hơn. Vì chung cư sau vài năm đầu là đứng giá, không tăng nữa.
Bạn thấy vô lý đúng không, ừ thị trường nó vậy đó, phải chấp nhận thôi, không thể ca thán gì được. Chung cư sau khi bàn giao, sau 2 – 3 năm sẽ đứng giá lại và không tăng nữa, nên muốn đầu tư mua đi bán lại cũng không có lời đâu, chỉ có thể mua ở hoặc cho thuê thôi.
Còn nhà phố thì cứ liên tục tăng giá, dù nhà cũ nát hay nhà mới đều tăng giá, năm nào cũng tăng đều 20% (tất nhiên đây là tỷ lệ tăng bình quân, sẽ có nơi tăng nhanh hơn, có nơi tăng chậm hơn chút).
À còn nữa, nhà mắc tiền sẽ tăng giá nhiều hơn nhà rẻ tiền 1 tí. Vì sao vậy? Không phải tăng đều 20% à?
Ừ thì đúng là cùng tăng 20%, nhưng mà bạn nghĩ xem, với căn nhà 5 tỷ, 1 năm tăng 20% là tăng 1 tỷ, trong khi nếu mua nhà 4 tỷ thì 1 năm chỉ tăng 800 triệu. Thế đấy, giờ bạn hiểu rồi chứ?
Vì thế, theo quan niệm của mình thì nếu có thể vét được thêm 1 ít tiền thì cứ vét để mua nhà bự, có gì nó còn tăng giá nhanh hơn nhà nhỏ. Chứ bạn cứ tiếc 1 ít tiền rồi để dành ngân hàng để lấy lãi ngân hàng thì chẳng thà bạn đầu tư vô căn nhà, có gì kẹt tiền thì bán nhà đi để mua nhà nhỏ, cũng vẫn lợi hơn chứ?
À, dĩ nhiên bạn phải chừa tiền ăn uống nhé, hoặc bạn tính toán sao đó để vẫn có đủ cơm ăn áo mặc, chứ mình không nói vét hết tiền để dành để mua căn nhà nha. Làm gì làm, phải có cơm ăn thì mới ngủ ngon được, chứ nhìn căn nhà mà chết đói thì cũng không được.
Nhà đổi nhà thì dễ chứ chung cư đổi nhà thì khó
Sau phần 1 chắc các bạn cũng đã hiểu được lý do rồi nhỉ? Vì giá nhà tăng nhanh quá mà chung cư không tăng giá kịp nên đổi chung cư mua nhà sẽ bị thất thế hơn là đổi nhà mua nhà. Đổi nhà mua nhà thì chỉ cần bù 1 ít tiền, còn đổi chung cư mua nhà thì phải bù 1 khoảng tiền lớn (mấy tỷ)!
Chung cư sau 50 năm sẽ dỡ bỏ và xây lại
Cái này cũng tùy chung cư. Nếu chủ đầu tư nào chỉ thuê đất của nhà nước để xây chung cư thì chỉ được sử dụng 50 năm. Sau 50 năm nhà nước sẽ thu hồi lại và mình dọn đi chỗ khác ở (không bồi thường). Còn nếu chủ đầu tư mua hẳn miếng đất đó thì sẽ không có thời hạn sử dụng, như vậy sau 50 năm sẽ dỡ bỏ (có bồi thường) hoặc xây mới lại tùy tình hình. Điểm này chắc nhiều người không nghĩ tới đâu.
Vì thế, nếu đến hạn 50 năm thì bạn đi đâu ở, rồi khi nào mới xây lại xong?
Bạn phải biết là quá trình dỡ bỏ, xây lại 1 tòa chung cư mất cả mấy năm chứ không phải mấy tháng như nhà phố. Có người chờ đợi chung cư xây mới lại tới 8 năm luôn. Nhanh nhất thì cũng là 3 năm.
Khi mình biết điều này, mình đã nghĩ: Già rồi còn bị đuổi khỏi nhà, lúc đó tính sao đây?
Nói chung là khi nó xây xong nó sẽ cho mình mua lại căn hộ với giá ưu đãi (chỉ tính giá xây dựng, không tính giá mua đất vì trước đó mình đã mua rồi) nhưng mà thôi không thích, thích bỏ tiền 1 lần rồi sở hữu luôn căn nhà à, chứ không muốn về già rồi còn bị đuổi đi như vậy, khổ cái thân lắm.
Mà lỡ nó nói nó xây lại xong nó kêu mình ra thuê ở tạm trong khi chờ nó xây, rồi nó không chịu xây lại hay vướng vấn đề gì đó mà không xây lại được thì sao? Ở Việt Nam cái gì mà chả có thể xảy ra? Rồi lúc đó thuê luật sư kiện tụng à, bên nó có hẳn 1 đoàn luật sư để bảo vệ quyền lợi của nó đó, nhắm kiện nổi không?
Nhờ suy nghĩ “sâu xa” như vậy mà mình quyết định mua lại nhà phố và bán chung cư đi trước khi quá muộn vì nhà tăng giá nhanh quá.
Để biết căn hộ mình muốn mua là thuê 50 năm hay ở lâu dài thì coi trong hợp đồng mua bán chung cư, có ghi đó. Tất nhiên, nếu mua chung cư thuê 50 năm thì giá tiền sẽ rẻ hơn chung cư được sở hữu lâu dài rồi.
Với số tiền nào nên mua chung cư và nhà phố?
Bây giờ các quận gần trung tâm có giá 100 triệu/m2 trở lên, vì thế nếu bạn có 3 tỷ trở lên thì nên kiếm nhà phố ở, sẽ được nhà cỡ 30m2, hẻm chắc cũng 3m, lầu thì chắc đúc giả chứ không được đúc thiệt.
Nếu bạn nhắm đồ đạc nhà bạn không nhiều, bạn không cần nhà cao cửa rộng thoáng mát thì 30m2 là ở được rồi, để giữ số tiền 3 tỷ của mình không bị mất giá theo thời gian. Sau này bạn có thêm được 1 ít nữa thì bù thêm để đổi nhà lớn hơn.
Còn nếu tài chính bạn quá ít, dưới 3 tỷ thì mua chung cư cho rộng mà không tốn nhiều tiền. Các chung cư bây giờ sẽ có diện tích từ 60m2 đến hơn 100m2 tùy giá tiền, mà mình khuyến khích ở 75m2 trở lên cho rộng rãi (2 phòng), chứ diện tích nhỏ hơn thì sẽ bị ngộp.
Tài chính eo hẹp thì phải chịu mua chung cư thôi, rồi ráng kiếm tiền và vay nợ ngân hàng 1 ít nữa để mua nhà phố sau, chứ ở chung cư là thiệt thòi rồi.
Tất nhiên, đây là giá của năm 2022 nha, còn những năm sau thì cứ cộng thêm 20%/năm.
Chung cư khó bán hơn nhà phố
Thiệt chứ tâm lý người Việt mình là nhà riêng của mình luôn có giá trị hơn nhà chung cư, vì vậy dù có biết bao chung cư cao cấp, sang xịn ra đời thì giá trị của nó vẫn không bằng nhà phố cũ mèm, dột nát. Chứ ở nước ngoài thì lại khác.
Nói đâu xa, ở Hàn Quốc nè, các tòa chung cư nổi tiếng, cao cấp, cực kỳ an ninh chỉ dành cho giới tài phiệt và diễn viên giàu có ở, người thường có muốn mua cũng chẳng được. Mà thôi, nhắc chi cho đau lòng, ở Việt Nam là vậy đó, phải chấp nhận thực tế thôi.
Chung cư càng lâu năm thì càng khó bán, ở từ 5 năm trở đi là khó bán rồi chứ đừng nói đến 10 năm. Bán thì cũng có người mua đó, nhưng không thể bán giá cao nữa, mà cũng hiếm có người đến mua, thỉnh thoảng mới có người vô xem nhà thôi chứ cũng chưa chắc người ta mua nữa.
Còn ở nhà phố, nhà bạn bị dột nát, nhà cấp 4 cũ mèm thấm tường tùm lum thì người ta càng khoái, vì giá những căn này sẽ rẻ hơn những căn còn mới và người ta có thể mua để đầu tư, xây lại rồi bán hoặc mua để xây lại theo ý mình. Nói chung hễ là nhà phố là kiểu gì người ta cũng chịu mua.
Trên đây mình nói riêng về việc mua nhà làm sao để dòng tiền của mình có lợi nhất chứ không bàn về các tiện ích, không gian sống này nọ nên mọi người hoan hỉ, chỉ nghe về tiền bạc thôi nhé.
