Việc chọn mua nhà không hề dễ dàng, vì thế trong bài viết dưới đây mình sẽ liệt kê những điều cần biết khi mua nhà, mọi người nhớ note lại để tham khảo nhé.

1. Xem các kênh quay video bán nhà trên Youtube

Các kênh bán nhà trên Youtube đều là những kênh đáng tin cậy, rao đúng giá nhà do chủ niêm yết, đúng hình dáng ngôi nhà, không có kiểu “treo đầu dê bán thịt chó”. Vì họ đã có 1 lượng khán giả nhất định, và khi họ đã bỏ công để đi quay thì họ chắc chắn phải quay nhà thật và có được chìa khóa hoặc mật mã của nhà để quay, hơn nữa chủ nhà cũng đã cho phép họ làm điều đó.

Nếu bạn nghĩ họ quay xạo thì không đâu, vì họ không có nhiều nhà khác nhau để quay như vậy, và bạn để ý mà xem, họ bán nhà rất nhanh, có những ngôi nhà giá tốt đều đã bán được chỉ vỏn vẹn 2 tiếng kể từ lúc họ quay.

Hơn nữa, trong video, họ chia sẻ rõ ràng giá nhà đó là bao nhiêu, diện tích ngang rộng, nở hậu bao nhiêu, bao nhiêu lầu, quay từ đầu hẻm đi vào và chỉ đường cho bạn đến nhà luôn. Có những ngôi nhà họ chỉ nhận tiền review thì sẽ quay cả số nhà, còn những nhà họ là môi giới thì họ sẽ giấu số nhà nhưng hình dáng hẻm ra sao, độ sâu hẻm như thế nào họ đều quay rõ.

Ngoài ra, bên trong nhà được thiết kế ra sao, ốp gạch gì, chọn gỗ gì, cửa làm bằng gì họ đều nói rõ, quay cả từng ngóc ngách từ dưới đất lên đến sân thượng, chỗ nào thấm tường nhiều khi họ cũng quay nốt.

Nói chung xem review của mấy ông này thì rất yên tâm, chỉ sợ bạn không nhanh chân kịp bằng người ta rồi bị người ta hốt trước thôi.

Xem thêm bài viết: Các kênh Youtube bán nhà uy tín, có tâm và giá cả rất phải chăng tại Sài Gòn này.

2. Tìm thêm môi giới ở nơi khác

Sau khi xem các kênh Youtube bán nhà thì mình cũng nên tìm kiếm các môi giới khác vì chờ đợi họ quay video thì nóng hết cả ruột, nhiều khi chậm mấy tiếng thôi là tức đến ói máu.

Bạn có thể lên Google và gõ: mua nhà + (phường) + quận + (giá). Mấy cái trong ngoặc là tùy bạn nhé, bạn có thể ghi ra hoặc không, mà theo mình thì ghi càng cụ thể càng tốt.

Sau đó Google sẽ trả cho bạn các kết quả. Từ đó bạn sẽ biết những website nào đăng bán nhà, rồi sau đó bạn cứ vào những website đó mà lọc theo danh mục bạn cần là xong.

1 cách khác nữa là bạn lên zalo, vào mục khám phá (4 cục vuông và kim cương ở góc dưới cùng ở giữa), bạn sẽ thấy chỗ tiện ích, ở đó có mục “home & car”, bạn bấm vào và chọn danh mục bạn đang cần tìm.

Siêu dễ luôn nha, đây là những nơi mà môi giới và cả chủ nhà đăng nhà nhiều nhất.

Còn cách cuối cùng, cách này chỉ dành cho những bạn cực kỳ siêng năng, đó là đi khảo sát khu vực. Bạn muốn mua nhà ở đường nào, phường nào, quận nào, vậy thì hãy xách xe và đến đó xem nhà nào đang rao bán, hoặc thậm chí bạn chỉ cần thấy căn nhà đó ngon thì bạn bay vô hỏi luôn là có bán nhà không.

3. Xem sổ và hình nhà đầy đủ trước khi đi

Chỗ này mong mọi người nghe theo lời khuyên của mình nhá.

Nếu túi tiền của bạn không rủng rỉnh, nếu bạn cũng là người hơi bị “kén chọn” thì nên yêu cầu xem sổ và hình nhà đầy đủ trước khi đi.

Ủa, nói vậy là sao?

Giờ mình giải thích nè.

Có rất nhiều lý do sau đây.

Thứ nhất, để tiết kiệm thời gian, công sức và tiền xăng của bạn.

Đâu ai có mãi thời gian rảnh cả ngày để rong ruổi theo chân của môi giới đi khắp nẻo đường của thành phố đúng không. Mình là người đã từng nghe theo lời “dụ” của môi giới rồi đi theo, họ nói là họ đã kiếm được cho mình rất nhiều căn nhà ưng ý, hợp ý mình, hẻm ngon, nhà đẹp, cứ đi rồi cảm nhận. Ok lúc đó mình nai tơ nên đi theo.

Rồi biết sao hông, đi rồi vỡ mộng chứ gì nữa. Sự thật luôn khác hẳn tin đồn mà. Đến nơi thì nhà cũ mèm, nhà quá nhỏ, phòng quá nhỏ, quá ngộp, hẻm quá xấu, lỗi phong thủy tùm lum. Đi vài ba lần là nản liền, từ đó phải coi sổ và coi hình nhà trước khi đi.

Thứ hai, có rất nhiều môi giới đăng bài hơi quá sự thật hoặc che bớt khuyết điểm. Ví dụ, nhà dài 15m mà bị cắt lộ giới tới 2m nhưng vẫn đăng là nhà 4×15 (ý là ngang 4m, dài 15m í). Coi sổ mới biết nhà còn có 13m.

Thứ ba, nhiều khi bị tóp hậu 1 chút nhưng môi giới nói sổ vuông vức, sổ đẹp. Đừng vội tin, hãy tin “bằng chứng” thôi, không có sổ thì miễn bàn.

Thứ tư, coi sổ để biết nhà đã hoàn công chưa, nếu chưa thì đừng mua làm gì, mắc công lắm.

Bạn có thắc mắc: Nhà hoàn công là gì?

Thứ năm, có nhiều môi giới nói hẻm thẳng, hẻm 3m này nọ, nhưng đó là nói hẻm trước nhà thôi, chứ từ đầu hẻm đi vào chưa chắc đã 3m đâu.

Mình đã coi rất nhiều sổ, rõ ràng nói hẻm 3m, ừ thì đúng 3m trước nhà, còn đầu hẻm đi vào 1m, khóc luôn.

Thêm cái nữa, bạn cần coi sổ để biết số nhà của các căn nhà xung quanh có đồng bộ với nhà mình không. Ví dụ, nhà mình là số 126/31/3, nhà kế bên cũng 126/31/3 là tiêu mọe rồi, 2 nhà trùng số với nhau, vậy là nhà này đã từng tách sổ nhưng không đổi số, nếu vậy lúc làm giấy tờ gì đó rồi lộn qua lộn lại hộ khẩu giữa 2 nhà thì sao, rồi nếu như giao bưu kiện gì tới thì họ biết giao nhà nào?

Hoặc từ đầu hẻm là số 2/4/51/1, tiếp theo là 2/4/51/3, rồi 2/4/51/5, nhà mình là nhà thứ 4 nhưng lại là 2/4/51/9 thì coi chừng. Rồi nhà kế nhà mình nữa là 2/4/51/11. Ủa vậy nhà số 7 đâu?

Tốt nhất những nhà kiểu này đừng nên dính vào, rất lộn xộn và rắc rối. Họ ở lâu họ đã biết rành rồi thì không sao, còn mình cầm tiền tỷ trong tay đi mua nhà mà nhà không rõ ràng vậy thì có khi mất trắng. Nên bảo vệ tiền của mình chứ đừng nói là người ta ở được thì mình cũng ở được, khác nhau bạn ơi. Người ta ở chưa có chuyện gì nhưng đến lượt mình lại có chuyện thì sao?

À quên nữa, còn cái vụ hình nhà. Nếu môi giới chỉ chụp 1 vài tấm hình, bạn hãy yêu cầu họ chụp thêm. Nếu họ không chịu chụp hoặc nói chủ nhà không chịu chụp thêm mà yêu cầu khách đi xem nhà, hãy từ chối.

Vì sao mình lại nói vậy? Vì những góc khác của ngôi nhà không đẹp, không ổn nên họ mới không chụp. Chủ nhà không bao giờ chụp thiếu đâu, môi giới cũng vậy. Vì họ muốn bán được nhà thì họ phải show ra càng nhiều ưu điểm càng tốt, đằng này họ lại che, vậy nghĩa là những chỗ đó không được tốt cho lắm. Nếu bạn không tin, bạn cứ đi xem nhà vài lần rồi sẽ hiểu.

Có nhiều căn nhà nếu bạn có được nhiều hình chụp hơn thì bạn sẽ nhận ra đó không phải căn mình ưng ý, vậy sẽ đỡ mất thời gian đi xem nhà của bạn.

4. Nói rõ yêu cầu tìm nhà của mình cho môi giới

Sau khi đi xem vài căn mà không đúng ý mình, mình đã lập được cả “1 sớ táo quân” để nói cho môi giới biết rõ ngay từ đầu yêu cầu của mình, tránh mất thời gian.

Bạn có thể nói theo trình tự sau: mình cần tìm nhà + giá + ngang dài (ví dụ 4×14) + độ rộng hẻm + số phòng ngủ + mỗi phòng rộng bao nhiêu m2 + toilet nằm ở đâu + bao nhiêu lầu + yêu cầu phong thủy + gửi hình và sổ.

Việc nói rõ các tiêu chí chọn nhà như vậy giúp môi giới hiểu hơn về nhu cầu của mình cũng như chào những căn nhà đúng ý mình hơn. Tất nhiên sẽ không đúng ý hoàn toàn nhưng cũng đỡ hơn là căn nào cũng đưa đại cho mình rồi mình ngồi check tin nhắn, xem sổ, xem nhà cũng mệt và tốn thời gian lắm chứ bộ.

Còn những người nào nói yêu cầu của mình cao quá mà tiền ít quá, không kiếm được nhà thì lúc đó mình phải xem lại những yêu cầu này của mình xem có hợp lý không. Vì giá nhà hiện nay tăng nhanh lắm, bạn sẽ không chạy đua nổi với nó nên phải điều chỉnh lại yêu cầu thôi.

Đó là lý do lúc đầu mình nói bạn phải coi các kênh bán nhà trên Youtube trước là vậy, vì ở đó giá nhà luôn chính xác, không kê giá cao, nhà là nhà thật quay thật, diện tích thật, đòi sổ thì họ cho coi sổ luôn. Coi video trước để định hình ra yêu cầu của mình rồi mới kiếm thêm mấy kênh khác để mua nhà.

Nhiều người vì hoảng hốt trước giá nhà liên tục tăng cao hoặc vì lời ngon tiếng ngọt của môi giới mà quyết định mua nhà vội trong khi chưa tìm hiểu kỹ 7 lưu ý trước khi mua nhà này, sau đó lại khiến bản thân rơi vào bế tắc.

1. Sổ có đang thế chấp ngân hàng không?

Nếu sổ có thế chấp ngân hàng, sổ sẽ được kẹp thêm 1 tờ giấy màu trắng ghi các nội dung về thế chấp, bao gồm ngày thế chấp, thế chấp ngân hàng nào, ngày chấm dứt thế chấp.

Chỗ này mình lưu ý kỹ các bạn, sổ đang thế chấp ngân hàng tuyệt đối không được mua.

Để mình giải thích cho các bạn nghe.

Khi sổ đem đi thế chấp ngân hàng, ngân hàng sẽ là người cầm sổ, chủ nhà không được giữ bản chính nữa. Vậy nên nếu muốn mua nhà thì theo quy trình đúng, chủ nhà phải trả hết nợ mới được cầm sổ về rồi cho người mua kiểm tra sổ, sau đó đặt cọc, hẹn thời gian rồi cầm sổ chính ra công chứng và nộp thuế trước bạ để sang tên.

Nhiều chủ nhà không có tiền trả nợ nên nói với người mua là mình đưa trước cho họ 1 số tiền để họ giải ngân (trả nợ ngân hàng) rồi họ cầm sổ về và ra công chứng xong đưa cho mình, nhưng các bạn tuyệt đối không được làm theo.

Lúc đó mình cũng tính vay ngân hàng mà người bán đang vay để mua nhà, nên nghĩ hay là để ngân hàng làm trung gian bảo lãnh, ký cam kết 3 bên, bên bán cam kết nhận tiền bên mua xong sẽ không nhận lại sổ, ngân hàng cam kết nhận tiền xong sẽ tiếp tục giữ sổ cho người mua và lập thủ tục để người mua vay, người mua cam kết đưa tiền người bán xong sẽ vay của ngân hàng này. Ngân hàng từ đầu đến cuối đều giữ sổ.

Nhưng đời không như mơ các bạn ạ, ngân hàng có quy định của ngân hàng. Ngân hàng sau khi tất toán nợ cho người bán xong bắt buộc phải đưa lại sổ hồng cho họ, đó là trình tự vì có camera ghi lại, sau đó người bán với người mua tự thỏa thuận tiếp. Như vậy là mình đưa tiền tay không cho họ mà không có gì bảo đảm. Vậy thì họ có thể trả nợ xong, cầm sổ về và bỏ trốn không đưa cho mình.

Hoặc bạn nói là bạn có thể lập hợp đồng thỏa thuận. Vậy thì chỉ có 2 trường hợp là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng vay nợ. Mà hợp đồng vay nợ lại không hợp lý, vì nó có thời hạn trả, mục đích là cho vay, còn đằng này bạn đưa tiền để người ta giải ngân thì chỉ có thể là hợp đồng đặt cọc. Mà bạn có dám đặt cọc cho người ta 1 tỷ trước khi nhìn thấy bản chính sổ hồng không? (Đợt đó họ yêu cầu mình đưa 1 tỷ để giải ngân)

Tóm lại, sổ nào đã xóa bỏ thế chấp mới được mua, không thì thôi. Nợ của ai người đó tự trả. Họ có thể vay nóng hoặc làm cách nào đó để trả nợ và chuộc sổ về. Sổ đang thế chấp sẽ do ngân hàng giữ, nên nếu họ không đưa ra được sổ gốc tức là sổ đang bị thế chấp, hoặc họ không phải người có quyền quyết định bán nhà.

2. So sánh giá nhà

Khi bạn đi tìm nhà, có thể bạn sẽ bắt gặp cùng 1 căn nhà đó mà 2 3 người chào bán. Đó cũng là điều bình thường thôi, vì họ kêu nhiều môi giới rao nhà giùm họ để bán cho nhanh.

Nhưng có nhiều trường hợp cùng 1 căn đó nhưng có 2 3 giá, vậy là do môi giới kê giá lên để kiếm thêm tiền lời. Có trường hợp 2 người cùng làm 1 công ty nhưng 2 người bán giá khác nhau. Vì vậy, bạn phải note lại môi giới nào bán giá mắc để né người đó ra, đừng mua nhà của họ.

Hoặc có thể do chính công ty mà môi giới đó đang làm việc ăn hoa hồng cao chứ không phải bản thân môi giới đó bán mắc. Bình thường công ty sẽ lấy hoa hồng 1% nhưng có nhiều công ty lấy 3% nên giá nhà sẽ phải đội lên khá nhiều.

Vì vậy, lời khuyên là hãy add zalo càng nhiều môi giới càng tốt để dễ so sánh giá nhà.

Còn nếu bạn thấy nhà quá ngon mà giá lại rẻ thì coi chừng nhà lộ giới nhiều, có khi lộ giới hết nhà hoặc nhà mua bán vi bằng.

3. Nhà vi bằng là sao?

Nói cho sang vậy thôi chứ ý nghĩa của nó là nhà bán giấy tay, không có giấy tờ sổ hồng. Chỉ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục sang tay thôi.

Những nhà đó sở dĩ không có sổ hồng là vì khu vực đó nhà nước chưa cấp sổ, hoặc nằm trong diện quy hoạch, hoặc là họ xây dựng trái phép. Những căn này có giá rẻ hơn 1 nửa so với giá thị trường, nhưng tuyệt đối không được vì vậy mà lao đầu vào mua. Có khi bạn mất trắng như chơi.

Có thể họ sẽ “thủ thỉ” với bạn là bạn mua đi rồi tự đi làm sổ hồng cũng được. Nhưng bạn đừng tin. Nếu có thể làm sổ hồng thì họ đã làm lâu rồi, để được bán giá bằng giá thị trường chứ sao phải để giá rẻ rồi bán cho bạn.

Vả lại, việc cấp sổ hồng là do nhà nước quy định và triển khai, người dân có yêu cầu chính quyền cũng sẽ không làm theo nếu không có lệnh thực hiện.

Ở gần trung tâm Tp.HCM, nơi mua bán nhà vi bằng nhiều nhất là ở Bình Chánh. Rất hiếm nhà ở Bình Chánh có sổ hồng, nếu có sổ thì giá nhà cao gấp đôi các giá nhà khác, cũng mắc gần bằng quận Bình Tân.

4. Nhà đạt 80% theo ý mình là mua được

Kiếm được nhà 100% theo ý mình là điều khó có khả năng xảy ra, trừ khi bạn có nhiều tiền. Còn nếu tài chính eo hẹp, chỉ vừa đủ để mua thì không nên quá kén chọn những thứ linh tinh nhỏ nhặt.

Chủ yếu bạn phải coi nhà có nền móng chắc không, xây dựng kiên cố không, đường xá có ngon không, gần chợ, siêu thị, bệnh viện, … hội tụ đủ các điều kiện như mình nói ở trên là được. Còn nhà có bị tróc sơn này nọ, cửa cũ, ở dơ, … nhưng giá tốt thì cứ mua về để sửa, miễn bạn trừ hao tiền sửa chữa là được.

Nếu đòi hỏi nhà phải mới tinh, chăm chút từng li từng tí thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao thêm cỡ 1 tỷ, vì đó là những căn nhà xài đồ xịn, được người ta xây dựng công phu.

Xem thêm các tiêu chí cần lưu ý khi đi coi nhà thực tế để có cách đánh giá nhà cửa tốt hơn.

5. Có nên vay tiền mua nhà không?

Vay tổ chức tín dụng

Tuyệt đối không vay tiền của những tổ chức này nhé. Vì rất có thể nó là trá hình của những tổ chức tín dụng đen, và khi xảy ra chuyện bạn sẽ không có đủ khả năng để đối phó với họ đâu.

Vay ngân hàng

Chỉ nên tin và vay tại ngân hàng và bản thân mình trực tiếp đi vay. Có nhiều môi giới nói hỗ trợ vay tiền, họ sẽ cử người xuống nhà bạn để bạn ký hồ sơ, bạn không cần đến ngân hàng cho phiền phức. Nhưng bạn đừng làm theo, vì rất có thể đó là người của tổ chức tín dụng chứ không phải ngân hàng.

Ngân hàng không bao giờ cho vay tiền tại nhà, mọi thứ luôn được giao dịch tại quầy và có sự giám sát của camera.

Còn nếu họ hỗ trợ bạn lãi suất tốt và nói bạn tự đến ngân hàng để vay, họ làm “tay trong” cho bạn thì ok, bạn cứ vay, không sao, vì mình là người trực tiếp vay, nhưng nhớ vay tại quầy đàng hoàng, không vào phòng riêng của “giám đốc” nào nhé.

6. Tên chủ sở hữu

Đây là 1 vấn đề rất quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua. Không phải ngẫu nhiên mà mình lại đề cập đến vấn đề này đâu.

Thực tế, nhiều người đầu tư bất động sản thậm chí chỉ mua nhà khi trong sổ hồng chỉ có 1 người đứng tên.

Nói vậy là sao chưa hiểu?

Rồi đây, để mình giải thích cho nghe, nghe xong là hiểu liền.

Khi mua nhà, người bán sẽ phải đưa ra giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân ở phòng công chứng, lúc đó mới thực hiện được giao dịch. Nếu bạn đã kết hôn thì vợ/chồng bạn phải đi theo để chứng minh.

Vì thế, thông thường thì chỉ cần 1 người đại diện đứng tên trên sổ hồng là đủ, vì nếu cả vợ và chồng đều đứng tên thì khi đi đăng bộ sang tên hoặc làm các thủ tục khác, vợ/chồng phải làm giấy ủy quyền cho người bạn đời của mình để đi làm các thủ tục nêu trên, và nếu làm giấy ủy quyền thiếu mục nào thì phải lên công chứng làm thêm, như vậy rất rắc rối, nên chỉ cần 1 người đứng tên là đủ, vì còn ràng buộc hôn nhân mà.

Ngoài ra, có những người mua nhà để đầu tư hoặc 2 anh em đứng tên chung 1 căn thì ghi tên 2 người hoặc ghi tên 1 người đại diện (tùy thỏa thuận). Nhưng nếu ghi tên cả 2 thì khi ra công chứng, bắt buộc cả 2 người phải cùng đi, nếu chỉ có 1 trong 2 đi thì việc công chứng vô hiệu. Và rắc rối là ở chỗ này.

Lúc xem nhà, có thể bạn chỉ gặp có 1 người đại diện bán nhà và bạn cọc với họ, hoặc gặp được cả 2 thì tốt. Nhưng khi ra công chứng, cả 2 người này đều phải cùng ra, vả cả 2 người đều phải trình giấy độc thân hoặc giấy kết hôn. Nếu cả 2 đã có giấy kết hôn, 2 người đồng thuận bán nhà nhưng vợ/chồng của 1 trong 2 người không đồng ý thì việc mua bán không được tiến hành.

Mà bạn đã đặt cọc trước cho người ta rồi, đến lúc đó họ giở chứng hoặc bên họ có trục trặc thì tiền cọc của bạn sẽ khó giải quyết. Gặp người đàng hoàng thì trả lại, không thì bạn sẽ phải thưa kiện tốn thời gian.

Vì thế mình thấy mua của 1 người đứng tên sẽ dễ xử lý hơn là 2 người (nếu 2 người không phải vợ chồng, còn nếu là vợ chồng thì dễ rồi, nhưng thường là 2 người không phải vợ chồng mới để tên cả 2 như vậy).

Đây là mẹo mua nhà mà 1 người chuyên đầu tư nhà đất mách với mình, vì thế nhớ lưu ý nhé.

7. Lưu ý về phí trước bạ

Hồi năm 2021 trở về trước, người bán thường khai giá nhà thấp hơn giá thực tế rất nhiều để khai thuế thu nhập cá nhân thấp (nếu người bán có căn nhà thứ 2) và nhờ đó người mua cũng được đóng phí trước bạ thấp.

Thuế thu nhập cá nhân của người bán là 2% còn phí trước bạ của người mua là 0.5% dựa trên trị giá nhà đã khai khi công chứng.

Nhưng từ năm 2022 trở đi, nhà nước đã siết chặt vấn đề này hơn để không xảy ra tình trạng thất thu thuế nữa, vì thế người dân cũng phải đóng thuế phí nhiều hơn.

Vậy nên khi mua nhà nhớ tính đến chuyện nộp phí trước bạ nhé.

Khi công chứng xong, bạn cầm hết giấy tờ về nhà, bao gồm giấy đóng thuế đất hàng năm mà chủ nhà đã đóng để nộp lên quận rồi chờ quận thông báo. Tổng thời gian sẽ mất khoảng nửa tháng và phải chạy đi chạy về 2 3 lần mới xong.