Nhiều người nghe môi giới rao bán căn hộ nào là chuẩn 5 sao, đầy đủ tiện ích, view đẹp sang chảnh, đầu tư là có lời, … nghe bùi tai quá nên quyết định mua không suy nghĩ. Nhưng thực tế có đúng như lời những gì môi giới nói? Cùng xem những lưu ý qua bài viết dưới đây để khỏi phải hối hận khi mua chung cư nhé.

Sổ hồng

Đây là vấn đề đầu tiên cần hiểu rõ. Các chung cư được xây dựng 10 mấy năm đa số sẽ được cấp sổ, còn chung cư từ 10 năm trở lại hầu hết chẳng có sổ hồng gì đâu, chỉ có hợp đồng mua bán thôi.

Nghe đến đây chắc nhiều người rén lắm nhỉ, vì bình thường nhà cửa đều phải có sổ hồng mới yên tâm.

Thì cũng đúng, sổ hồng sẽ khiến mình yên tâm hơn vì mình sở hữu được tài sản của mình, và căn nhà cũng có giá hơn. Nhưng mà loại hình chung cư thì lại khác.

Đối với nhà đất, nếu không có sổ, bạn sẽ bị nhà nước cưỡng chế di dời bất cứ lúc nào và khi bán nhiều người sẽ không mua, còn đối với chung cư thì sẽ không có ai ép bạn phải rời khỏi căn hộ của mình và nếu có rao bán thì người ta vẫn mua như thường.

Nói nãy giờ chắc các bạn vẫn chưa hiểu đâu, tại mình cố ý đi vòng vòng mà.

Rồi rồi bây giờ vô chuyện chính.

Ở chung cư, sở dĩ bạn không bị ép buộc di dời là vì chung cư được nhà nước quy hoạch đàng hoàng, chủ đầu tư xin phép xây dựng chứ không phải xây chui xây đại nên sẽ không có cơ quan nào ép buộc phá dỡ chung cư đó cả. Nhà nước mình làm căng mấy vụ này lắm nên không lo chuyện mất nhà đâu.

Ngoài ra, căn hộ chung cư muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với nhà nước. Có nhiều chủ đầu tư không đóng thuế đất, nợ mấy trăm tỷ đồng tiền thuế của Sở tài nguyên môi trường hoặc xây dựng sai phép (sai phép chứ không phải trái phép nha) thì cũng không được cấp sổ.

Theo quy trình thì chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục đóng thuế cho Sở tài nguyên môi trường xong thì bên Sở xây dựng mới cấp giấy phép cho xây dựng, nhưng đằng này thuế bên kia chưa đóng mà bên này đã cấp phép rồi, vì thế mới khiến cho việc cấp sổ không được thực hiện, vì người quyết định có cấp sổ cho bạn hay không chính là Sở tài nguyên môi trường.

Còn xây dựng sai phép nghĩa là ví dụ như tầng lửng phải làm tầng kĩ thuật mà chủ đầu tư lại xây nhà, tầng trệt phải làm phòng dịch vụ cho khách ra vào nhưng cũng lấy để xây nhà, công viên và cơ sở hạ tầng bàn giao không giống bản vẽ thì nhà nước cũng không duyệt, vậy là cũng không được cấp sổ hồng.

Muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải sửa lại cho đúng với bản vẽ, nhưng bạn nghĩ xem, nếu nó đã cố ý xây sai như vậy thì có chịu sửa không?

Tóm lại thì người dân mình là người chịu thiệt thòi nhất khi mua nhà không sổ, có biểu tình đi chăng nữa thì cũng bị ém nhẹm thôi.

Nhưng mà nếu không có tiền thì mua chung cư không sổ cũng được, nó còn đỡ hơn mua nhà không sổ.

Nếu chung cư chưa có sổ thì bạn sẽ giữ lại 5% số tiền trên tổng giá trị hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chờ khi nào họ nói cấp sổ rồi mới đóng.

Bạn lưu ý là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nha. Bạn mua của chủ nhà thì họ sẽ kêu giá lên thêm mấy trăm để kiếm lời, còn hợp đồng gốc với chủ đầu tư thì đã ấn định số tiền tương ứng với trị giá của 1 căn hộ rồi.

Ví dụ thế này, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư của căn hộ chung cư Topaz City quận 8 là 1 tỷ 2, chủ nhà bán cho bạn với giá 1 tỷ 5, sau khi bạn trả hết 1 tỷ 5 thì chủ nhà sẽ đưa cho bạn hợp đồng mua bán trị giá 1 tỷ 2 đó và bạn giữ hợp đồng này cho đến khi bạn bán cho người mua tiếp theo. Như vậy, 5% sẽ tính trên 1 tỷ 2, tức là 60 triệu.

Khi nào cấp sổ thì mới đóng 5% nên người bán nhà không có nghĩa vụ đóng tiền cấp sổ cho bạn, và bạn cũng không có nghĩa vụ đóng 5% đó cho người mua tiếp theo (nếu trong lúc bạn ở và bán nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa kêu nộp tiền cấp sổ). Nói chung là người nào được kêu cấp sổ thì người đó đóng 5%.

Nhiều người mua chung cư không sổ mà cứ đòi chủ nhà phải bao tiền ra sổ, thật vô lý. Bạn cứ trình bày ra cho họ hiểu, nếu họ không chịu mua thì thôi, mình không cần bao ra sổ cho họ làm gì. Chung cư đã bán giá không cao rồi mà còn bị ép bao ra sổ nữa chắc chết.

Giá tiền 1 căn

Giá tiền sẽ tính theo diện tích, số phòng, căn hộ ở tầng thứ mấy và căn hộ nhìn ra view nào. Tính theo số phòng và diện tích thì dễ rồi ha, nên mình không cần bàn thêm.

Còn theo tầng thì quan niệm tầng càng thấp người ta càng bán giá cao vì dễ dàng di chuyển xuống dưới đất, vậy nên tầng càng cao giá càng rẻ.

Và view càng gần mặt tiền đường hoặc hướng ra đường chính thì giá càng cao, vì đó là block dễ được shipper nhận diện để giao hàng, còn các block nằm phía trong khó định vị hơn, có nhiều trường hợp còn định vị sai khiến người mua hàng và shipper không gặp được nhau gây khó chịu bức xúc với cả hai khi phải chờ đợi lâu.

Block nhìn ra đường lớn còn giúp mình dễ dàng quan sát xung quanh và thuận tiện di chuyển ra đường hơn các block phía sau.

Về số phòng ngủ, thông thường, các căn hộ chung cư sẽ có 2 phòng ngủ là chủ yếu, và thêm 1 2 căn có 3 phòng ngủ ở mỗi tầng. Còn 1 phòng ngủ thì hiếm thấy hơn, thường chỉ thấy ở các chung cư cao cấp kiểu mẫu, còn chung cư bình dân thì ít khi thấy. Lý do là 2 và 3 phòng ngủ dễ bán hơn 1 phòng ngủ. Nhưng giá trị căn hộ 1 phòng ngủ tăng nhanh nhất theo thời gian, tiếp theo là 2 phòng ngủ và cuối cùng là 3 phòng ngủ tăng chậm nhất.

Ở Tp.HCM, muốn kiếm được căn chung cư tầm trung 2 phòng ngủ với giá nhỉnh hơn 2 tỷ thì có thể kiếm ở quận 8, đây là quận tập trung nhiều chung cư mới xây nhất vì mới được quy hoạch không lâu. Còn nếu muốn giá rẻ hơn thì bạn không thể ở các quận gần trung tâm như quận 8 mà phải xuống Nhà Bè thì may ra mới có giá đó, mà ở Nhà Bè giá của 1 căn hộ cũng gần 2 tỷ rồi. Cho nên hãy ráng thêm tí nữa để mua được căn ở quận 8 luôn cho tiện đường.

Mình chỉ nói căn 2 phòng ngủ vì đây là căn được nhiều người lựa chọn nhất, còn các căn còn lại bạn tự tìm hiểu thêm nha.

Mua nhà theo tiến độ

Nhiều người sẽ chọn mua nhà theo tiến độ, vì nó rẻ hơn mua nhà đã bàn giao. Mua nhà bàn giao sẽ phải mua sang tay 1 người, thậm chí là 2 người khiến giá nhà bị đội lên mấy trăm triệu.

Nhưng bạn có biết mua nhà theo tiến độ cũng tiềm ẩn rủi ro không lường trước được không?

Chắc là bạn không rõ điều này đâu, nên tiếp theo đây sẽ là phần giải thích của mình.

Khi bạn mua nhà theo tiến độ, bạn sẽ chỉ biết được mô hình mẫu của chung cư kèm theo những tiện ích sẽ được thi công ghi trên giấy tờ chứ chưa được hình thành. Và rất nhiều chung cư sau khi xây xong lại bàn giao không đúng cam kết khiến nhiều người dân rất bức xúc, muốn bán nhà nhưng lại rất khó.

Lý do mình nói khó bán nhà là như thế này. Lấy ví dụ về Topaz Dragon (1 block khác nằm trong chuỗi block Topaz quận 8, nằm ở 1 con hẻm nhỏ trên đường Tạ Quang Bửu). Block này lúc mở bán thì giới thiệu sẽ lắp cửa sổ 4 cánh lùa, 4 thang máy và 1 hộc rác riêng với công viên nối dài đến dãy Topaz City, tủ bếp sẽ được trang bị cả bên trên và bên dưới.

Nhưng lúc bàn giao: 2 cửa sổ bật chứ không phải dạng lùa nữa, mà 1 cánh lớn 1 cánh nhỏ, làm vậy gió sẽ không vô được trong nhà nên nhà sẽ không mát; chỉ có 3 thang máy xài chung cho hơn 30 tầng, thế mà 1 thang máy lại lấy đi làm thang chở rác, còn tổng cộng 2 thang nên luôn trong tình trạng kẹt thang máy mà không có giải pháp.

Tủ bếp thì chỉ gắn bên dưới, bên trên người dân phải tự bỏ tiền ra để lắp vào. Công viên thì chả thấy đâu, nghe nói không giải tỏa được khu nhà xung quanh nên không làm công viên nối dài được, chỉ thấy block này nằm trong kẹt, đi 1 lối nhỏ giống như đường làng lồi lõm vào chung cư chứ chẳng phải đường trải nhựa hay lót gạch gì cả. Nhiều người còn phản ánh đặt đồ ăn, mua đồ online mà shipper không định vị được trên bản đồ, bị hủy hàng rất nhiều, có shipper nào kiếm ra được thì cũng cãi lộn ầm cả lên vì mất thời gian tìm và người đặt thì lại mất thời gian đợi.

Xung quanh lại chẳng có cây cối nào, bụi từ công trường đang thi công bên cạnh thì cứ nhan nhản bay mỗi ngày. Người dân ca thán, bán nhà mà chẳng ai thèm mua lại.

Đây là điển hình của sai lầm khi mua nhà theo tiến độ. Bạn có thưa lên chính quyền thì cũng chẳng ai giải quyết cho bạn đâu. Cả mấy tỷ của bạn đổ vào căn nhà chẳng ra hồn gì hết, tiện ích không có, cơ sở vật chất thì nghèo nàn, cắt xén tùm lum, chỉ được cái mã ngoài đẹp chứ bên trong chẳng có gì.

Vì vậy, lời khuyên của mình là đừng mua nhà theo tiến độ, ở Việt Nam là vậy đó nên người chịu thiệt thòi là các bạn. Hãy mua nhà đã hoàn thiện để bạn có thể nhìn được tổng thể các dịch vụ, cơ sở hạ tầng và tiện ích của chung cư, dù rằng nó mắc hơn vài trăm nhưng cũng xứng đáng hơn là bạn mất mấy tỷ mà không biết khi nào mới lấy lại tiền được (vì không biết ai sẽ mua căn hộ kiểu này). Bán rẻ thì có khi người ta sẽ mua còn bán theo giá thị trường thì sẽ chẳng ai mua đâu.

Mình đã có bài viết về những tiện ích chung cư cần khảo sát, bạn xem tham khảo nhé.

Lâu dần sẽ xuống cấp

Có 1 tình trạng hiển nhiên mà bất cứ chung cư nào cũng phải trải qua, đó là tình trạng xuống cấp. Sau 5 năm, chung cư sẽ xuống cấp 1 chút, nhìn sẽ không còn mới như ban đầu nữa, và sau 10 năm thì bạn đã bắt đầu thấy chung cư cũ đi.

Nhưng việc có sơn phết lại hay không thì còn tùy vào ban quản lý, ban quản trị và chủ đầu tư nữa, phải xem họ có chịu bỏ tiền ra sơn phết lại không. Thực tế thì những chung cư đã cũ đều không được sơn phết và cứ để vẻ ngoài xấu xí như vậy nên nhìn hơi tồi tàn, mất thẩm mĩ, trong khi nếu đó là nhà mình thì mình được toàn quyền sửa chữa, sơn phết lại cho đẹp, nhưng đây là chung cư nên mình không được can thiệp vào, mình chỉ được sơn sửa lại căn hộ của mình thôi.

Ngoài ra, hiện nay, 1 dự án chung cư được quy hoạch cho sử dụng 50 năm, sau 50 năm sẽ dỡ bỏ hoặc trùng tu lại tùy tình hình lúc đó. Nhưng nói cho bạn nghe, bảo là xuống cấp vậy thôi, chứ cũng tùy lúc xây dựng có chắc chắn hay không nữa. Nhiều chung cư, bệnh viện 50 năm rồi mà khung nhà, kết cấu nhà vẫn rất chắc chắn, không sập đâu mà lo. Bạn thấy có nhiều dãy chung cư trước giải phóng có tuổi đời hơn 50 năm mà vẫn ở ngon lành đấy, chỉ có điều nó xấu xí thôi.

Còn chung cư xây dỏm thì 50 năm sẽ lún, rớt gạch, … nói chung hên xui.

Để càng lâu càng khó bán

Sao lại khó bán nhỉ?

Là như vầy, bởi vì chung cư sẽ xuống cấp mà cá nhân từng người không thể sơn sửa lớp bên ngoài của chung cư nên người mua khi nhìn vào tòa nhà sẽ thấy nó cũ, đen và lởm chởm vết ố, vì thế ở chung cư càng lâu thì càng khó bán lại.

Bạn thử so sánh đi, giữa 1 căn hộ chung cư không thể sơn sửa vẻ ngoài mà chỉ có bên trong được sửa lại, với 1 căn nhà chỉ cần 1 lớp nước sơn là bóng loáng như mới thì người ta thích cái nào hơn? Đương nhiên là căn nhà rồi, mặc dù người ta vẫn biết đó chỉ là sơn phết, nhưng sự sơn phết đó tác động đến thị giác của họ và khiến họ mãn nhãn hơn là nhìn cái chung cư tồi tàn cũ kỹ.

Mà tồi tàn cũ kỹ lại là biểu hiện của việc hư hao bên trong, xuống cấp (dù thực tế khung sườn và kết cấu vẫn ngon lành) còn nhà bóng loáng nước sơn lại đại diện cho nhà mới, an toàn và tiện nghi. Đây là tâm lý chung của mọi người thôi.

Vậy nên lời khuyên của mình là nếu đã mua chung cư thì chỉ ở tối đa 5 năm rồi nên bán lại, ý là 5 năm đầu kể từ khi mới bàn giao nhà ở nha. Còn bạn mà mua lại rồi để 5 năm sau thì không tính, bạn phải cộng thêm khoảng thời gian chủ cũ ở trước đó nữa.

Tại vì thị trường có đầy nhà chung cư, cung cao mà cầu thấp nên người mua hay kén chọn, vì người Việt nghĩ nhà phố có giá hơn chung cư, nên nếu bạn càng để lâu thì càng khó bán hơn, người ta sẽ chê tới chê lui, ép giá bạn xuống để mua, và bạn cũng phải chờ 1 thời gian dài mới có người tới xem nhà chứ chưa kể đến việc họ có mua hay không. Vì vậy hãy suy nghĩ cho kỹ nhé.

Nếu bạn vẫn muốn ở chung cư thì sẽ có 5 lưu ý cho các bạn, bạn nhớ bấm vào đọc để có thêm kiến thức nhé.

Nhiều người cứ thấy chung cư bán giá rẻ rồi sợ cháy “hàng” nên nhanh tay chốt cọc mua đại, vì thế họ đã bỏ qua mất 5 lưu ý khi ở chung cư mà nhiều người không biết. Vậy những lưu ý đó là gì mà lại quan trọng đến vậy, cùng xem ngay bài bên dưới nhé.

Phí quản lý

Trong phí quản lý này sẽ gồm tiền nước, phí quản lý hàng tháng, tiền đổ rác, tiền lao công, tiền bảo vệ, … Riêng tiền điện, tiền cáp truyền hình, wifi thì tự đóng nhá.

Sở dĩ tiền nước được tính chung với phí quản lý là do nhà nước chỉ cấp đồng hồ tổng cho chung cư, sau đó ban quản lý tự chia thành các đồng hồ con của từng nhà để tính tiền nước. Nếu bạn đã đăng ký tạm trú thì mới được tính tiền nước theo giá ưu đãi của nhà nước, còn không có tạm trú thì phải đóng tiền nước với giá 14k/khối.

Việc tính tiền nước theo 2 mức giá này cũng áp dụng cho nhà dưới đất, vậy nên khi mới chuyển vào ở thì mình phải chịu xài với giá 14k đến khi đã đăng ký xong tạm trú. Vì vậy hãy đăng ký tạm trú càng sớm càng tốt nhé (mà phải có sổ hồng đối với nhà riêng hoặc hợp đồng mua bán đối với chung cư mới đem đi đăng ký tạm trú được).

Thậm chí có những chung cư rất tệ, chẳng có tiện ích gì mà lại tính phí quản lý quá chát Đối với phí quản lý thì mức giá 6.600d/m2 là hợp lý (đã tính VAT), còn cao hơn thì là mắc rồi đó. Nhiều người sẽ nghĩ chung cư cao cấp hơn, đẹp hơn thì tính phí cao hơn cũng đúng, nhưng sự thật không phải như vậy.

Đối với các chung cư cao cấp, khi bạn mua căn hộ thì các chi phí dùng để xây tiện ích và quang cảnh xung quanh đã được tính luôn vào giá nhà rồi, vì vậy phí quản lý này không cần phải cao hơn những chung cư bình thường khác đâu.

Thậm chí có những chung cư còn tệ hơn nữa, chẳng có tiện ích gì mà lại tính phí quản lý quá chát. Điển hình như chung cư Topaz Elite – Phoenix 2, phí quản lý là 10k/m2 (hình như đã tính VAT) trong khi chẳng có công viên, hồ bơi, lối đi cũng chỉ xây bằng xi măng, vỉa hè còn chẳng thèm lót gạch mà đợi nhà nước làm (nhà nước không làm thì chủ đầu tư cũng mặc kệ). Trong khi bên chung cư Giai Việt, phí quản lý chỉ có 5.500d/m2 (đã tính VAT) mà đầy đủ tiện ích từ hồ bơi có người dọn dẹp thường xuyên, đường trải nhựa, công viên cây xanh mát mẻ, nhiều dãy ghế đá, …

Mà mình gợi ý vậy thôi, nếu bạn thích căn hộ đó quá thì mua cũng được, còn nếu chê phí quản lý cao thì hãy kiếm căn khác ở nhé.

Di chuyển lên xuống chung cư

Đây là điểm bất tiện nhất khi ở chung cư. Nếu ở nhà phố, bạn dễ dàng lấy hàng shipper giao, dễ dắt xe ra ngoài thì ở chung cư lại rất mắc công.

Khi bạn ở nhà phố, bạn quăng điện thoại ở góc xó xỉnh nào rồi không nghe máy, không để ý điện thoại vẫn được, shipper sẽ giao tới đúng nhà cho bạn, chỉ cần bạn hoặc người thân ra nhận, mà shipper cũng sẽ chẳng gọi điện thoại nhắc bạn xuống lấy đâu, vì bạn ở nhà dưới đất, có số nhà đàng hoàng mà.

Còn ở chung cư, bạn phải canh thời gian shipper sẽ giao hàng để chờ điện thoại, người ta gọi tới xong phải thay đồ (đối với phụ nữ) rồi xuống lấy đồ, rất mắc công và rất tốn thời gian. Ra thang máy cũng cần phải chờ nữa. Ở nhà riêng thì bạn chạy xuống lấy đồ rồi xong, chẳng cần thay đồ sửa soạn làm gì.

Chưa kể, bạn muốn đi đâu cũng phải mang 1 “tụng” đồ xuống dưới hầm để xe, nào là túi xách, chai nước, áo khoác, nón bảo hiểm, … cánh đàn ông thì mình không biết sao chứ cánh phụ nữ là phải vậy đấy, à có người còn mang cả giẻ lau để lau xe nữa, vì để dưới hầm bụi dữ lắm, không lau mà ngồi lên xe luôn là dơ hết đồ.

Chưa kể, bạn mới chạy xe ra khỏi hầm chừng vài phút mà quên đồ gì là lại phải chạy xuống hầm để xe xong lên lầu lấy đồ và đi xuống lấy xe ra, thật phiền phức.

Rồi ai mà đi siêu thị, mua đồ đạc lỉnh kỉnh về nhà mới thấy cảnh khổ. Bạn sẽ phải ôm hết đồ từ xe ra thang máy rồi lên lầu chứ không phải về tới nhà là đặt đồ xuống nhà liền như ở nhà phố đâu. Ai trải qua rồi mới thật sự thấm thía nỗi khổ này, còn nói sương sương vậy chắc chẳng ai hình dung nổi đâu.

Nói chung bất tiện nhất khi ở chung cư là cái phần di chuyển lên xuống này, nhiều lúc cần đi gấp hoặc đồ mua về quá nhiều là bực mình khó chịu nhăn mặt luôn ấy.

Các vấn đề hay phát sinh khi để xe dưới hầm

Rồi giờ tới phần để xe dưới hầm. Vụ này chắc nhiều người không nghĩ tới mà khi ở rồi mới hiểu thôi. Đó là xe để ở hầm rất dễ bị trầy do va quẹt xe, thậm chí bị ngã xe.

Bạn phải hiểu tầng hầm để xe rất chật, dân càng đông thì hầm càng chật, hầu hết các xe để ở tầng hầm chung cư đều trong tình trạng chen lấn, xếp sát vào nhau. Có người lấy xe họ ra rồi đụng xe mình làm trầy xe, có khi làm ngã luôn xe mình nữa.

Chưa kể, hôm nay bạn để chỗ này, ngày mai xuống lấy thì xe lại bị dời chỗ khác, kiếm cực gần chết luôn, tại nhiều khi bảo vệ dẫn xe đi chỗ khác để xếp hoặc người ta lấy xe ra mà xe mình chắn đường họ thì họ phải dời đi. Rồi giờ tan làm, về chung cư để xe mà hết chỗ để luôn, phải chen đại ở đâu đó nữa, để vậy thì xác suất bị dời xe rất cao.

Tầng hầm nhiều camera thì không sao, ít camera là coi chừng bị ăn cắp xe. Vì thế xe phải luôn để ở chỗ gần bảo vệ, không để trong kẹt để mấy tên có ý đồ đó không thể lén lút mở khóa xe mà dẫn đi. Thực ra vấn đề ăn cắp này có 1 phần nguyên nhân là do bảo vệ, vì bảo vệ lơ là, không dựng thanh chắn ngang lối ra vào thì mấy tên ăn cắp này có thể liều mạng vọt xe đại ra ngoài đường luôn. Còn nếu có dựng rào chắn thì không sao.

1 vấn đề khác mà ít ai để ý đó chính là để xe dưới hầm có nguy cơ bị liên lụy rồi cháy rụi xe. Ở chung cư mình lúc trước có người mang cả 1 bình xăng vào giấu ở 1 góc, không biết để làm gì nhưng ngửi mùi xăng nồng nặc rất nguy hiểm nên đã báo bảo vệ dẹp đi. Hoặc xe người nào tràn xăng, nóng máy quá thì cũng coi chừng xe đó bị cháy xong liên lụy những xe khác, thậm chí thiêu rụi cả chung cư nếu thời điểm xảy ra là vào ban đêm. Vụ này cũng có xảy ra và đã có lên báo 1 vài lần rồi.

Nói chung mấy này cũng hi hữu thôi à, nếu có chuyện gì thì vẫn có hệ thống báo cháy và phun nước hoạt động ngay nên không sao đâu. Bởi vậy công tác phòng cháy chữa cháy phải tốt mới được. Vì thế chỉ lo bị va quẹt xe, ngã xe và mất xe thôi.

Ban quản lý, ban quản trị

Ở chung cư sẽ có ban quản lý và ban quản trị. Đầu tiên nói về ban quản trị.

Ban quản trị là người đại diện cho cư dân trong chung cư, giống như tổ trưởng khu phố vậy. Ban quản trị sẽ đại diện cho quyền lợi cư dân và giải quyết những vấn đề phát sinh trong quá trình ở chung cư như là yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ hồng (hên xui được), đấu thầu để thuê ban quản lý tòa nhà, quản lý và sử dụng số tiền cư dân đã đóng để bảo trì, sửa chữa tòa nhà, họp hội nghị nhà chung cư để duyệt mức phí quản lý và vận hành, …

Còn ban quản lý là công ty bên ngoài được ban quản trị thuê để vận hành tòa nhà, thu phí quản lý, quản lý an ninh tòa nhà, dọn vệ sinh, đổ rác, …

Ban quản trị và ban quản lý không phải là 2 bộ phận tự phát mà đã được nhà nước công nhận và ban bố điều luật để thi hành, và họ được trả thù lao cho trách nhiệm và nghĩa vụ mà họ thực hiện, nên đừng ai nói 2 ban này lập ra nhằm vơ vét tiền cư dân nhé, không có đâu.

Thực tế thì không có 2 ban này là cả tòa chung cư loạn cả lên đấy. Thời covid cũng do 2 ban này mà cư dân trong chung cư mới được test covid, được cách ly, báo lên phường và hỗ trợ lương thực đấy. Nhiều xóm còn chẳng được đầy đủ như vậy đâu.

Không cho đốt giấy tiền vàng bạc và nướng đồ ăn trong nhà hoặc hành lang trước cửa nhà

Tại vì chung cư có gắn máy báo khói, nên nếu bạn làm gì mà có khói bốc lên thì còi sẽ hú, bảo vệ sẽ lên kiểm tra. Gắn vậy cho an toàn để tránh xảy ra hỏa hoạn.

Nên bạn ở chung cư thì phải chịu thôi, muốn đốt giấy tiền vàng bạc thì xuống công viên của chung cư, sẽ có chậu lớn để đốt riêng. Còn nếu bạn muốn nướng đồ ăn thì hãy nướng ở ban công và đóng cửa lại để khói không bay vô nhà.

Nếu bạn đang chuẩn bị mua căn hộ chung cư để ở thì nên đọc bài này để có thêm thông tin hữu ích và ghi chú lại những điều cần biết khi mua chung cư này để kiểm tra nhé. Cùng vô bài nào.

Cảnh quan xung quanh

Nhiều chung cư rất chán, lối ra vào chung cư chỉ đổ xi măng và lót gạch chứ chẳng phải đổ nhựa. Mà bạn biết đó, đổ xi măng thì ngay chỗ con dốc lên chung cư sẽ bị rớt xi măng ra lởm chởm, còn gạch mà xài gạch dỏm thì xe chạy qua chạy lại sẽ bể gạch hết, chưa kể nhiều chung cư làm nền móng không vững, xe tải mà chở hàng nặng ký vào coi chừng bị lún. Vì thế, chỉ nên mua chung cư có lối đi vào được trải nhựa đàng hoàng hoặc lót gạch xịn y như gạch lót trên phố đi bộ.

Bạn đừng tưởng chung cư nào cũng trải nhựa đẹp đẽ nhé, sai lầm đấy. Chủ đầu tư đàng hoàng thì sẽ trải nhựa, còn chủ đầu tư nào không uy tín sẽ đổ xi măng và lót gạch dỏm cho đỡ tốn tiền.

Mà tất nhiên, nếu chung cư trải nhựa thì giá tiền sẽ mắc hơn chung cư bèo trải xi măng rồi.

Bạn cũng coi tiện ích xung quanh của nó có gì không, ví dụ hồ bơi có người vệ sinh lau dọn, thang máy sạch sẽ, dưới chung cư có quán cà phê, có phòng tập gym gì không, … mấy này góp phần giúp căn hộ bạn mua có giá trị hơn và bạn cũng có thể ra đó để trải nghiệm các tiện ích này.

Nhiều người vì các tiện ích xung quanh không có mà bán nhà đi hoặc đi chỗ khác thuê nhà đấy, không phải đùa đâu, ở lâu mà không có mấy tiện ích này sẽ rất chán, cảm thấy chung cư mình ở quá tồi tàn.

Hồi trước mình ở bên Topaz City quận 8, phải nói là cảnh quan xung quanh nhìn nó chán còn hơn con gián. Lối đi lên thì làm bằng xi măng + lót gạch, mà gạch bể lởm chởm tùm lum, cũng chả ai thèm sửa sang lại, trông rất xấu. Công viên phía sau cũng lót gạch mà gạch còn dỏm hơn gạch ở mặt trước, nên mỗi lần mưa đi trên đó bị văng sình lên chân rất nhiều, cộng thêm con nít chạy nhảy nô đùa và lướt ván làm cho gạch bị bể tùm lum mà cũng chẳng ai thèm sửa chữa.

Ôi nói chung là chán lắm. Dân phản ánh mà cũng chẳng ai giải quyết, nói chung gặp những chung cư đó thì né ra khỏi mua, nó chỉ có mỗi ưu điểm là gần trung tâm thôi, cách trung tâm 15 phút chạy xe. Còn ai không quan tâm thẩm mỹ thì cứ mua để đi làm cho gần.

Thang máy

Đây là 1 trong những điều quan trọng cần để ý khi mua nhà chung cư. Bạn phải coi chung cư đó có bao nhiêu tầng và coi ở đó có bao nhiêu thang máy.

Nếu chung cư khoảng 24 tầng trở lại thì 4 thang máy là tốt nhất, trong đó sẽ có 1 thang rộng nhất dùng cho cả vận chuyển hàng và di chuyển, 3 thang còn lại chỉ để làm thang di chuyển. Tại vì khi vào giờ cao điểm đi làm và tan làm, dù có 4 thang máy thì vẫn kẹt và chờ đợi như thường. Cho nên nếu ít thang hơn nữa thì thua, bạn sẽ trễ giờ làm đó.

Mà bạn phải xem kỹ là tất cả các thang máy đó có được dùng để di chuyển không nha, chứ có nhiều chung cư dùng 1 thang máy làm thang chở rác là tiêu.

Vì vậy bạn phải nhớ là 24 tầng trở xuống thì phải có 4 thang máy, 30 tầng 4 thang máy cũng được, không được 3 thang máy nha.

Chung cư Topaz City bên quận 8 xây khoảng 24 lầu với 4 thang máy đầy đủ dù vẻ ngoài chung cư nhìn không đẹp bằng các block mới bên Topaz Elite. Nhiều người thấy block mới xây ngon lành nên qua xem thử và thất vọng vì bên đó hơn 30 tầng mà chỉ có 3 thang máy, trong đó 1 thang máy lại làm thang chở rác chứ không có hộc chứa rác riêng như bên Topaz City, thế là những ai đã mua theo tiến độ các căn hộ ở đó muốn bán lại đều rất khó khăn.

Trần nhà

Có nhiều chung cư thiết kế theo kiểu Hồng Kông, trần nhà rất thấp, vào ở rất ngộp, vì vậy nếu bạn thấy trần nhà thấp thì đừng mua nha, ở lâu dài chịu không nổi đâu.

Chung cư mình đang nhắc đến là chung cư Giai Việt bên quận 8, bên ngoài hành lang và bên trong nhà trần rất thấp.

An ninh tòa nhà

Mình thích các tòa nhà cần quẹt thẻ chung cư khi ra vào vì nó sẽ bảo đảm an ninh và không phải ai cũng ra vào tùy tiện được, tránh tình trạng bị trộm đồ. Có bảo vệ đi xung quanh và hỏi han người lạ mặt nữa thì càng tốt, mình highly recommend những chung cư kiểu này.

Nói về mặt an ninh thì bên quận 4 làm rất xuất sắc, bên đó đậu xe trên sảnh trước chung cư thôi mà bảo vệ còn không cho, kêu đi xuống dưới lề đường đậu. Bảo vệ cũng đi tuần tra xung quanh, có gì khả nghi là lại hỏi ngay, vì thế bên chung cư đó có rất nhiều đại gia ngầm và người nước ngoài sinh sống.

Số tầng

Ở đây mình chỉ muốn đề cập đến vấn đề phong thủy. Các tòa chung cư sẽ không có tầng 13 vì đó là số xui, họ có thể bỏ hẳn tầng 13, từ tầng 12 nhảy lên 14 hoặc là ghi tầng 13 thành 12A hoặc đại loại vậy. Những căn hộ trong đó cũng không có số 13 luôn, từ số 12 nhảy lên thành số 14.

Ngoài ra, số 4 là số tử nên cũng kỵ. Họ sẽ để thành 3B chẳng hạn. Cái này mình không biết có áp dụng cho tất cả chung cư hay không nhưng chung cư Topaz City thì để tầng 4 thành tầng 3B.

Phòng cháy chữa cháy và bảo trì thang máy

Đây là 2 vấn đề nhiều người quan tâm khi mua chung cư. Bạn phải xem chung cư này có hay diễn tập phòng cháy chữa cháy không, nhà dân nấu nướng khói nhiều thì chuông có báo không, … Mấy vấn đề này thì bạn xuống ban quản lý hỏi thử, mà mình cũng không chắc họ có nói không, đừng hỏi chủ nhà làm gì, chủ nhiều khi cũng không nói thiệt đâu, còn hàng xóm xung quanh thì càng không thể hỏi, vì họ đóng cửa miết, gõ cửa hỏi thì kỳ quá.

Còn việc bảo trì thang máy thì bạn thấy thang máy không hoạt động là biết người ta đang bảo trì dưới tầng G hoặc tầng B rồi. Bạn cũng có thể hỏi ban quản lý thử.

Nói chung 2 điều này mình nêu ra để các bạn lưu ý thôi chứ cũng hên xui người ta có làm hay không, ở rồi mới biết được thôi.

Gần nhà rác và thang máy

Tùy theo thiết kế của chung cư mà có khi nơi chứa rác và di chuyển rác sẽ là thang máy hoặc hộc chứa rác riêng. Nhưng dù theo kiểu thiết kế nào thì bạn cũng không nên mua căn hộ ngay gần nhà rác nhất, vì ở đó người ta hay đổ rác nhiều, mùi hôi thối sẽ rất dễ bay sang nhà bạn, ở lâu sẽ sinh bệnh, bạn chỉ có thể đóng cửa suốt ngày để mùi hôi không bay vào nhà.

Ngoài ra, nếu được thiết kế hộc chứa rác thì những căn kế bên hộc rác đó sẽ nghe thấy tiếng ồn ào khi người ta đổ rác xuống. Bạn cứ tưởng tượng hộc rác xây kế bên tường nhà bạn là hiểu ngay.

1 lầu sẽ có 1 đến 2 căn gần nhà rác, và những căn đó luôn rẻ hơn những căn còn lại vì gần nhà rác. Vì thế hãy né các căn đó ra nhé, rẻ hơn cũng không có bao nhiêu mà tốn tiền chữa bệnh gấp mấy lần luôn đó.

Còn những căn chung cư gần thang máy, khi người ta bấm thang máy để di chuyển thì căn gần nhất sẽ nghe thấy hết mọi âm thanh, chưa kể nhiều khi người ta còn dẫn bạn bè, dòng họ qua chơi thì trong lúc di chuyển vào nhà có thể người ta sẽ nói chuyện gây ồn đến nhà bạn. Chưa kể, nếu bạn muốn để cửa mở thì nhà bạn sẽ bị dòm ngó đồ đạc trong nhà vì căn này nằm ở ngay hành lang mà người ta hay đi qua đi lại mà.

Nói chung nếu bạn không quan tâm tiếng ồn thì mua những căn đó cũng được, mà mấy căn đó không bán rẻ hơn những căn còn lại đâu, bằng giá à.

Chỗ đậu xe

Đa số các chung cư sẽ có tầng hầm để cư dân đậu xe, nhưng cũng có 1 vài chung cư có chỗ để xe ở xa, không ở gần chung cư, cũng không có tầng hầm để xe, vậy nên ra lấy xe cũng bất tiện. Tưởng tượng đang giữa trưa mà lội bộ ra chỗ lấy xe là phê rồi đó. Có nhiều chỗ còn chẳng để mái che luôn đó chứ, thế là nắng mưa gì thì xe cũng hứng hết, mà lâu dài như vậy xe bạn sẽ dễ hư hỏng hơn những xe được che nắng che mưa đó.

Vậy nên chung cư nào cho để xe dưới tầng hầm thì mới mua nhé, còn để xe chỗ khác thì thôi không mua.