Để có thể bán được nhà, môi giới và chủ nhà luôn che giấu những khuyết điểm ghi trên sổ, thậm chí còn nói cho qua chuyện. Không ít người đã xem sổ không kỹ rồi quyết định chớp nhoáng, để rồi sau đó hối hận không kịp. Vì vậy mình viết bài này để giúp các bạn biết cách xem sổ hồng chính xác nhất, cần lưu ý những mục nào để không bị lừa khi mua nhà. Cùng theo dõi nội dung bên dưới nhé.
Lưu ý tên người sở hữu
Trang đầu tiên của sổ mặc định là tên người sở hữu căn nhà này đầu tiên kể từ lúc cấp sổ, còn sau đó chuyển nhượng cho ai thì bạn coi ở trang 3 phía dưới, mục 4 – những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận. Xem tiếp trang 4 nếu nhà được sang tay nhiều người.
Người cuối cùng trong mục chuyển nhượng chính là người sở hữu căn nhà ở thời điểm hiện tại, và bạn chỉ cần quan tâm tên của người đó có khớp với tên trên CMND của họ không thôi.
Lưu ý diện tích sàn và diện tích xây dựng
Phần hoàn công sẽ coi ở 2 mục, 1 cái là kết cấu và số tầng, 1 cái nữa là diện tích sàn và diện tích xây dựng.
Phần này mình đã có nói chi tiết trong bài nhà chưa hoàn công, bạn hãy xem thêm bài đó để hiểu rõ hơn nhé.
Lưu ý về mục đích sử dụng
Ở trang thứ 2 của sổ hồng có ghi mục đích sử dụng đất, bạn phải xem đó là đất ở lâu dài đô thị hay là đất trồng cây lâu năm. Ở quận Bình Tân có nhiều sổ ghi là đất trồng cây lâu năm hoặc có sổ vừa ghi đất ở lâu dài đô thị + đất trồng lúa nước. Môi giới thường nói đất trồng lúa nước là phần lộ giới trước nhà nhưng trên sổ thể hiện là như vậy, điều này bạn phải lên UBND quận hỏi cho chắc, nhiều khi họ chỉ lừa mình để mình mua thôi.
Nếu là đất trồng cây lâu năm thì bạn nên xem ở mục “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” (chung 1 mục với việc chuyển nhượng), xem hết từ trang 3 qua trang 4 để xem họ có cập nhật lên thành đất ở lâu dài đô thị hay không, nếu không thì tốt nhất là đừng mua.
Mình cũng nghe có người tư vấn nói rằng khi đất trồng cây lâu năm hết thời hạn sử dụng thì mình lên quận để xin gia hạn thời gian sử dụng (tốn phí dưới 10k), nhưng mà mình thấy vẫn nên mua đất ở lâu dài đô thị thì yên tâm hơn, vì có thể nhà nước sẽ thu hồi lại đất của mình hoặc nếu mình xây dựng nhà thì tức là mình xây dựng trái phép, có thể bị bắt dỡ bỏ không chừng, và còn không được hoàn công nữa.
Lộ giới, quy hoạch
Chỗ nào cũng bị lộ giới hẻm
Các bạn nên nhớ rằng, ở Tp.HCM này chỗ nào cũng bị lộ giới hẻm. Hẻm to thì lộ giới cho to hơn, hẻm nhỏ thì lộ giới cho thành hẻm to. Vì vậy không phải cứ hẻm to là yên tâm nhé, trừ khi trên cái bảng trước hẻm không ghi lộ giới nữa hoặc hẻm đã trải nhựa.
Chắc nhiều bạn vẫn chưa hiểu lộ giới là gì. Lộ giới tức là hẻm mình thực tế đang là 3m, nhưng trên cái bảng đầu hẻm ghi lộ giới 4m, vậy mỗi nhà phải cắt vô nửa mét để sau này hẻm thành 4m. Nếu nhà bạn xây xiêu vẹo, xây lấn ra hẻm thì có thể phải lộ giới nhiều hơn. Cái này tùy nhà nước quy hoạch và vẽ trên sổ hồng nhé.
Nguyên tắc lộ giới là như thế này, nếu nhà đã hình thành trước khi nhà nước quy hoạch lộ giới thì phần ranh lộ giới sẽ được thể hiện trên sổ khi nhà nước cấp sổ cho bạn. Điều này nghĩa là nếu bạn để nguyên hiện trạng nhà để ở thì không sao, nhưng khi bạn đập nhà ra xây lại thì phải chừa lộ giới, nếu không sẽ không được hoàn công. Và chừa lộ giới ở trên lầu thôi, còn dưới đất thì vẫn có thể để phần đó làm cái sân.
Thường thì nếu nhà nước muốn mở hẻm sẽ chọn những hẻm nhỏ 1 – 2m làm trước, còn hẻm 3 – 4m sẽ làm sau, vì vậy nên mua hẻm lớn cũng yên tâm hơn 1 chút. Và trừ khi nhà nước có đủ kinh phí để đền bù thì mới mở hẻm, không thì sẽ đợi nhà dân xây mới, chừa lộ giới ra hết rồi mới vào mở hẻm, như vậy sẽ khỏi cần đền bù nữa.
Nhà góc 2 mặt hẻm
Ngoài ra, nhà góc 2 mặt hẻm cũng là vấn đề đáng lưu tâm, vì đây là nhà luôn bị dạt góc, mất rất nhiều diện tích. Mình đã từng thấy một vài trường hợp nhà bị lộ giới cả bên hông và cả trước nhà. Nhà ngang 3m ngon lắm, nhưng cắt lộ giới xong còn 1 mét rưỡi, nhà vậy thì còn làm ăn được gì nữa. Còn nhà nào chỉ bị lộ giới trước nhà là may mắn, nhưng luôn bị cắt lộ giới ngay góc nhọn nên lại mất thêm diện tích hơn những nhà khác.
Trừ khi bạn là người buôn bán, kinh doanh, mở cửa hàng ngay tại nhà và không cần sửa chữa hay xây mới nhà thì mới nên mua nhà này, vừa rẻ mà vừa có thể buôn bán, còn nếu chỉ mua ở thì mua nhà nào chỉ lộ giới trước nhà và lộ giới ít thôi.
Lên UBND quận nhờ check quy hoạch
Dù nhà được cấp sổ bao lâu đi chăng nữa thì cũng nên lên UBND quận nhờ họ check quy hoạch, lộ giới giùm mình cho chắc. Vì biết đâu năm cấp sổ chưa bị quy hoạch nhưng sau đó bị quy hoạch thì sao. Nếu UBND quận không làm thì bạn cứ nhờ họ chỉ chỗ làm, xong rồi qua chỗ đó trả 1 ít phí cho người ta check (lúc đó họ yêu cầu phí 200k, sau đó họ nói mai mốt cần check sổ gì cứ gửi zalo cho họ, họ không thu tiền nữa).
Tường chung, tường mượn
Đây là vấn đề hiếm gặp nhưng không phải không xảy ra. Khi mình gặp trường hợp này, mình rất khó hiểu, không hiểu rõ tường chung tường mượn là sao. Sau đó mình mới hiểu. Thực tế đây là nhà đôi, họ dùng 1 bức tường làm vách ngăn 2 nhà xong rồi bán 1 nhà đi, như vậy bức tường đó sẽ thuộc về sở hữu riêng của 1 trong 2 nhà, và nhà còn lại sẽ được ghi trên bản vẽ là tường chung/tường mượn.
Vấn đề tường chung/tường mượn này có gì to tát? Có chứ, vì nếu bạn muốn sửa, muốn đập tường, muốn làm bất cứ việc gì ảnh hưởng bức tường đó thì bạn phải xin phép nhà bên cạnh, nếu họ không cho thì không được làm, nếu bạn vẫn làm thì họ có thể thưa lên chính quyền vì đó là tường của họ, không phải của bạn. Rồi nếu nhà đó đập đi xây lại thì bức tường đó có thể họ sẽ đập luôn, vậy thì nhà của mình sẽ sập. Rắc rối ở chỗ đó.
Những nhà nào trên bản vẽ ghi là tường riêng ở các cạnh của ngôi nhà hoặc không ghi gì thì mặc định là tường riêng hết nhé. Chỉ khi nào có tường chung thì 1 bên ghi tường chung, bên còn lại ghi tường riêng, hoặc cả 2 bên đều là tường chung thì họ ghi luôn cả 2 bên.
