Nhiều người nghe môi giới rao bán căn hộ nào là chuẩn 5 sao, đầy đủ tiện ích, view đẹp sang chảnh, đầu tư là có lời, … nghe bùi tai quá nên quyết định mua không suy nghĩ. Nhưng thực tế có đúng như lời những gì môi giới nói? Cùng xem những lưu ý qua bài viết dưới đây để khỏi phải hối hận khi mua chung cư nhé.
Sổ hồng
Đây là vấn đề đầu tiên cần hiểu rõ. Các chung cư được xây dựng 10 mấy năm đa số sẽ được cấp sổ, còn chung cư từ 10 năm trở lại hầu hết chẳng có sổ hồng gì đâu, chỉ có hợp đồng mua bán thôi.
Nghe đến đây chắc nhiều người rén lắm nhỉ, vì bình thường nhà cửa đều phải có sổ hồng mới yên tâm.
Thì cũng đúng, sổ hồng sẽ khiến mình yên tâm hơn vì mình sở hữu được tài sản của mình, và căn nhà cũng có giá hơn. Nhưng mà loại hình chung cư thì lại khác.
Đối với nhà đất, nếu không có sổ, bạn sẽ bị nhà nước cưỡng chế di dời bất cứ lúc nào và khi bán nhiều người sẽ không mua, còn đối với chung cư thì sẽ không có ai ép bạn phải rời khỏi căn hộ của mình và nếu có rao bán thì người ta vẫn mua như thường.
Nói nãy giờ chắc các bạn vẫn chưa hiểu đâu, tại mình cố ý đi vòng vòng mà.
Rồi rồi bây giờ vô chuyện chính.
Ở chung cư, sở dĩ bạn không bị ép buộc di dời là vì chung cư được nhà nước quy hoạch đàng hoàng, chủ đầu tư xin phép xây dựng chứ không phải xây chui xây đại nên sẽ không có cơ quan nào ép buộc phá dỡ chung cư đó cả. Nhà nước mình làm căng mấy vụ này lắm nên không lo chuyện mất nhà đâu.
Ngoài ra, căn hộ chung cư muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với nhà nước. Có nhiều chủ đầu tư không đóng thuế đất, nợ mấy trăm tỷ đồng tiền thuế của Sở tài nguyên môi trường hoặc xây dựng sai phép (sai phép chứ không phải trái phép nha) thì cũng không được cấp sổ.
Theo quy trình thì chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục đóng thuế cho Sở tài nguyên môi trường xong thì bên Sở xây dựng mới cấp giấy phép cho xây dựng, nhưng đằng này thuế bên kia chưa đóng mà bên này đã cấp phép rồi, vì thế mới khiến cho việc cấp sổ không được thực hiện, vì người quyết định có cấp sổ cho bạn hay không chính là Sở tài nguyên môi trường.
Còn xây dựng sai phép nghĩa là ví dụ như tầng lửng phải làm tầng kĩ thuật mà chủ đầu tư lại xây nhà, tầng trệt phải làm phòng dịch vụ cho khách ra vào nhưng cũng lấy để xây nhà, công viên và cơ sở hạ tầng bàn giao không giống bản vẽ thì nhà nước cũng không duyệt, vậy là cũng không được cấp sổ hồng.
Muốn được cấp sổ thì chủ đầu tư phải sửa lại cho đúng với bản vẽ, nhưng bạn nghĩ xem, nếu nó đã cố ý xây sai như vậy thì có chịu sửa không?
Tóm lại thì người dân mình là người chịu thiệt thòi nhất khi mua nhà không sổ, có biểu tình đi chăng nữa thì cũng bị ém nhẹm thôi.
Nhưng mà nếu không có tiền thì mua chung cư không sổ cũng được, nó còn đỡ hơn mua nhà không sổ.
Nếu chung cư chưa có sổ thì bạn sẽ giữ lại 5% số tiền trên tổng giá trị hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chờ khi nào họ nói cấp sổ rồi mới đóng.
Bạn lưu ý là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nha. Bạn mua của chủ nhà thì họ sẽ kêu giá lên thêm mấy trăm để kiếm lời, còn hợp đồng gốc với chủ đầu tư thì đã ấn định số tiền tương ứng với trị giá của 1 căn hộ rồi.
Ví dụ thế này, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư của căn hộ chung cư Topaz City quận 8 là 1 tỷ 2, chủ nhà bán cho bạn với giá 1 tỷ 5, sau khi bạn trả hết 1 tỷ 5 thì chủ nhà sẽ đưa cho bạn hợp đồng mua bán trị giá 1 tỷ 2 đó và bạn giữ hợp đồng này cho đến khi bạn bán cho người mua tiếp theo. Như vậy, 5% sẽ tính trên 1 tỷ 2, tức là 60 triệu.
Khi nào cấp sổ thì mới đóng 5% nên người bán nhà không có nghĩa vụ đóng tiền cấp sổ cho bạn, và bạn cũng không có nghĩa vụ đóng 5% đó cho người mua tiếp theo (nếu trong lúc bạn ở và bán nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa kêu nộp tiền cấp sổ). Nói chung là người nào được kêu cấp sổ thì người đó đóng 5%.
Nhiều người mua chung cư không sổ mà cứ đòi chủ nhà phải bao tiền ra sổ, thật vô lý. Bạn cứ trình bày ra cho họ hiểu, nếu họ không chịu mua thì thôi, mình không cần bao ra sổ cho họ làm gì. Chung cư đã bán giá không cao rồi mà còn bị ép bao ra sổ nữa chắc chết.
Giá tiền 1 căn
Giá tiền sẽ tính theo diện tích, số phòng, căn hộ ở tầng thứ mấy và căn hộ nhìn ra view nào. Tính theo số phòng và diện tích thì dễ rồi ha, nên mình không cần bàn thêm.
Còn theo tầng thì quan niệm tầng càng thấp người ta càng bán giá cao vì dễ dàng di chuyển xuống dưới đất, vậy nên tầng càng cao giá càng rẻ.
Và view càng gần mặt tiền đường hoặc hướng ra đường chính thì giá càng cao, vì đó là block dễ được shipper nhận diện để giao hàng, còn các block nằm phía trong khó định vị hơn, có nhiều trường hợp còn định vị sai khiến người mua hàng và shipper không gặp được nhau gây khó chịu bức xúc với cả hai khi phải chờ đợi lâu.
Block nhìn ra đường lớn còn giúp mình dễ dàng quan sát xung quanh và thuận tiện di chuyển ra đường hơn các block phía sau.
Về số phòng ngủ, thông thường, các căn hộ chung cư sẽ có 2 phòng ngủ là chủ yếu, và thêm 1 2 căn có 3 phòng ngủ ở mỗi tầng. Còn 1 phòng ngủ thì hiếm thấy hơn, thường chỉ thấy ở các chung cư cao cấp kiểu mẫu, còn chung cư bình dân thì ít khi thấy. Lý do là 2 và 3 phòng ngủ dễ bán hơn 1 phòng ngủ. Nhưng giá trị căn hộ 1 phòng ngủ tăng nhanh nhất theo thời gian, tiếp theo là 2 phòng ngủ và cuối cùng là 3 phòng ngủ tăng chậm nhất.
Ở Tp.HCM, muốn kiếm được căn chung cư tầm trung 2 phòng ngủ với giá nhỉnh hơn 2 tỷ thì có thể kiếm ở quận 8, đây là quận tập trung nhiều chung cư mới xây nhất vì mới được quy hoạch không lâu. Còn nếu muốn giá rẻ hơn thì bạn không thể ở các quận gần trung tâm như quận 8 mà phải xuống Nhà Bè thì may ra mới có giá đó, mà ở Nhà Bè giá của 1 căn hộ cũng gần 2 tỷ rồi. Cho nên hãy ráng thêm tí nữa để mua được căn ở quận 8 luôn cho tiện đường.
Mình chỉ nói căn 2 phòng ngủ vì đây là căn được nhiều người lựa chọn nhất, còn các căn còn lại bạn tự tìm hiểu thêm nha.
Mua nhà theo tiến độ
Nhiều người sẽ chọn mua nhà theo tiến độ, vì nó rẻ hơn mua nhà đã bàn giao. Mua nhà bàn giao sẽ phải mua sang tay 1 người, thậm chí là 2 người khiến giá nhà bị đội lên mấy trăm triệu.
Nhưng bạn có biết mua nhà theo tiến độ cũng tiềm ẩn rủi ro không lường trước được không?
Chắc là bạn không rõ điều này đâu, nên tiếp theo đây sẽ là phần giải thích của mình.
Khi bạn mua nhà theo tiến độ, bạn sẽ chỉ biết được mô hình mẫu của chung cư kèm theo những tiện ích sẽ được thi công ghi trên giấy tờ chứ chưa được hình thành. Và rất nhiều chung cư sau khi xây xong lại bàn giao không đúng cam kết khiến nhiều người dân rất bức xúc, muốn bán nhà nhưng lại rất khó.
Lý do mình nói khó bán nhà là như thế này. Lấy ví dụ về Topaz Dragon (1 block khác nằm trong chuỗi block Topaz quận 8, nằm ở 1 con hẻm nhỏ trên đường Tạ Quang Bửu). Block này lúc mở bán thì giới thiệu sẽ lắp cửa sổ 4 cánh lùa, 4 thang máy và 1 hộc rác riêng với công viên nối dài đến dãy Topaz City, tủ bếp sẽ được trang bị cả bên trên và bên dưới.
Nhưng lúc bàn giao: 2 cửa sổ bật chứ không phải dạng lùa nữa, mà 1 cánh lớn 1 cánh nhỏ, làm vậy gió sẽ không vô được trong nhà nên nhà sẽ không mát; chỉ có 3 thang máy xài chung cho hơn 30 tầng, thế mà 1 thang máy lại lấy đi làm thang chở rác, còn tổng cộng 2 thang nên luôn trong tình trạng kẹt thang máy mà không có giải pháp.
Tủ bếp thì chỉ gắn bên dưới, bên trên người dân phải tự bỏ tiền ra để lắp vào. Công viên thì chả thấy đâu, nghe nói không giải tỏa được khu nhà xung quanh nên không làm công viên nối dài được, chỉ thấy block này nằm trong kẹt, đi 1 lối nhỏ giống như đường làng lồi lõm vào chung cư chứ chẳng phải đường trải nhựa hay lót gạch gì cả. Nhiều người còn phản ánh đặt đồ ăn, mua đồ online mà shipper không định vị được trên bản đồ, bị hủy hàng rất nhiều, có shipper nào kiếm ra được thì cũng cãi lộn ầm cả lên vì mất thời gian tìm và người đặt thì lại mất thời gian đợi.
Xung quanh lại chẳng có cây cối nào, bụi từ công trường đang thi công bên cạnh thì cứ nhan nhản bay mỗi ngày. Người dân ca thán, bán nhà mà chẳng ai thèm mua lại.
Đây là điển hình của sai lầm khi mua nhà theo tiến độ. Bạn có thưa lên chính quyền thì cũng chẳng ai giải quyết cho bạn đâu. Cả mấy tỷ của bạn đổ vào căn nhà chẳng ra hồn gì hết, tiện ích không có, cơ sở vật chất thì nghèo nàn, cắt xén tùm lum, chỉ được cái mã ngoài đẹp chứ bên trong chẳng có gì.
Vì vậy, lời khuyên của mình là đừng mua nhà theo tiến độ, ở Việt Nam là vậy đó nên người chịu thiệt thòi là các bạn. Hãy mua nhà đã hoàn thiện để bạn có thể nhìn được tổng thể các dịch vụ, cơ sở hạ tầng và tiện ích của chung cư, dù rằng nó mắc hơn vài trăm nhưng cũng xứng đáng hơn là bạn mất mấy tỷ mà không biết khi nào mới lấy lại tiền được (vì không biết ai sẽ mua căn hộ kiểu này). Bán rẻ thì có khi người ta sẽ mua còn bán theo giá thị trường thì sẽ chẳng ai mua đâu.
Mình đã có bài viết về những tiện ích chung cư cần khảo sát, bạn xem tham khảo nhé.
Lâu dần sẽ xuống cấp
Có 1 tình trạng hiển nhiên mà bất cứ chung cư nào cũng phải trải qua, đó là tình trạng xuống cấp. Sau 5 năm, chung cư sẽ xuống cấp 1 chút, nhìn sẽ không còn mới như ban đầu nữa, và sau 10 năm thì bạn đã bắt đầu thấy chung cư cũ đi.
Nhưng việc có sơn phết lại hay không thì còn tùy vào ban quản lý, ban quản trị và chủ đầu tư nữa, phải xem họ có chịu bỏ tiền ra sơn phết lại không. Thực tế thì những chung cư đã cũ đều không được sơn phết và cứ để vẻ ngoài xấu xí như vậy nên nhìn hơi tồi tàn, mất thẩm mĩ, trong khi nếu đó là nhà mình thì mình được toàn quyền sửa chữa, sơn phết lại cho đẹp, nhưng đây là chung cư nên mình không được can thiệp vào, mình chỉ được sơn sửa lại căn hộ của mình thôi.
Ngoài ra, hiện nay, 1 dự án chung cư được quy hoạch cho sử dụng 50 năm, sau 50 năm sẽ dỡ bỏ hoặc trùng tu lại tùy tình hình lúc đó. Nhưng nói cho bạn nghe, bảo là xuống cấp vậy thôi, chứ cũng tùy lúc xây dựng có chắc chắn hay không nữa. Nhiều chung cư, bệnh viện 50 năm rồi mà khung nhà, kết cấu nhà vẫn rất chắc chắn, không sập đâu mà lo. Bạn thấy có nhiều dãy chung cư trước giải phóng có tuổi đời hơn 50 năm mà vẫn ở ngon lành đấy, chỉ có điều nó xấu xí thôi.
Còn chung cư xây dỏm thì 50 năm sẽ lún, rớt gạch, … nói chung hên xui.
Để càng lâu càng khó bán
Sao lại khó bán nhỉ?
Là như vầy, bởi vì chung cư sẽ xuống cấp mà cá nhân từng người không thể sơn sửa lớp bên ngoài của chung cư nên người mua khi nhìn vào tòa nhà sẽ thấy nó cũ, đen và lởm chởm vết ố, vì thế ở chung cư càng lâu thì càng khó bán lại.
Bạn thử so sánh đi, giữa 1 căn hộ chung cư không thể sơn sửa vẻ ngoài mà chỉ có bên trong được sửa lại, với 1 căn nhà chỉ cần 1 lớp nước sơn là bóng loáng như mới thì người ta thích cái nào hơn? Đương nhiên là căn nhà rồi, mặc dù người ta vẫn biết đó chỉ là sơn phết, nhưng sự sơn phết đó tác động đến thị giác của họ và khiến họ mãn nhãn hơn là nhìn cái chung cư tồi tàn cũ kỹ.
Mà tồi tàn cũ kỹ lại là biểu hiện của việc hư hao bên trong, xuống cấp (dù thực tế khung sườn và kết cấu vẫn ngon lành) còn nhà bóng loáng nước sơn lại đại diện cho nhà mới, an toàn và tiện nghi. Đây là tâm lý chung của mọi người thôi.
Vậy nên lời khuyên của mình là nếu đã mua chung cư thì chỉ ở tối đa 5 năm rồi nên bán lại, ý là 5 năm đầu kể từ khi mới bàn giao nhà ở nha. Còn bạn mà mua lại rồi để 5 năm sau thì không tính, bạn phải cộng thêm khoảng thời gian chủ cũ ở trước đó nữa.
Tại vì thị trường có đầy nhà chung cư, cung cao mà cầu thấp nên người mua hay kén chọn, vì người Việt nghĩ nhà phố có giá hơn chung cư, nên nếu bạn càng để lâu thì càng khó bán hơn, người ta sẽ chê tới chê lui, ép giá bạn xuống để mua, và bạn cũng phải chờ 1 thời gian dài mới có người tới xem nhà chứ chưa kể đến việc họ có mua hay không. Vì vậy hãy suy nghĩ cho kỹ nhé.
Nếu bạn vẫn muốn ở chung cư thì sẽ có 5 lưu ý cho các bạn, bạn nhớ bấm vào đọc để có thêm kiến thức nhé.
