Nhiều người vì hoảng hốt trước giá nhà liên tục tăng cao hoặc vì lời ngon tiếng ngọt của môi giới mà quyết định mua nhà vội trong khi chưa tìm hiểu kỹ 7 lưu ý trước khi mua nhà này, sau đó lại khiến bản thân rơi vào bế tắc.
1. Sổ có đang thế chấp ngân hàng không?
Nếu sổ có thế chấp ngân hàng, sổ sẽ được kẹp thêm 1 tờ giấy màu trắng ghi các nội dung về thế chấp, bao gồm ngày thế chấp, thế chấp ngân hàng nào, ngày chấm dứt thế chấp.
Chỗ này mình lưu ý kỹ các bạn, sổ đang thế chấp ngân hàng tuyệt đối không được mua.
Để mình giải thích cho các bạn nghe.
Khi sổ đem đi thế chấp ngân hàng, ngân hàng sẽ là người cầm sổ, chủ nhà không được giữ bản chính nữa. Vậy nên nếu muốn mua nhà thì theo quy trình đúng, chủ nhà phải trả hết nợ mới được cầm sổ về rồi cho người mua kiểm tra sổ, sau đó đặt cọc, hẹn thời gian rồi cầm sổ chính ra công chứng và nộp thuế trước bạ để sang tên.
Nhiều chủ nhà không có tiền trả nợ nên nói với người mua là mình đưa trước cho họ 1 số tiền để họ giải ngân (trả nợ ngân hàng) rồi họ cầm sổ về và ra công chứng xong đưa cho mình, nhưng các bạn tuyệt đối không được làm theo.
Lúc đó mình cũng tính vay ngân hàng mà người bán đang vay để mua nhà, nên nghĩ hay là để ngân hàng làm trung gian bảo lãnh, ký cam kết 3 bên, bên bán cam kết nhận tiền bên mua xong sẽ không nhận lại sổ, ngân hàng cam kết nhận tiền xong sẽ tiếp tục giữ sổ cho người mua và lập thủ tục để người mua vay, người mua cam kết đưa tiền người bán xong sẽ vay của ngân hàng này. Ngân hàng từ đầu đến cuối đều giữ sổ.
Nhưng đời không như mơ các bạn ạ, ngân hàng có quy định của ngân hàng. Ngân hàng sau khi tất toán nợ cho người bán xong bắt buộc phải đưa lại sổ hồng cho họ, đó là trình tự vì có camera ghi lại, sau đó người bán với người mua tự thỏa thuận tiếp. Như vậy là mình đưa tiền tay không cho họ mà không có gì bảo đảm. Vậy thì họ có thể trả nợ xong, cầm sổ về và bỏ trốn không đưa cho mình.
Hoặc bạn nói là bạn có thể lập hợp đồng thỏa thuận. Vậy thì chỉ có 2 trường hợp là hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng vay nợ. Mà hợp đồng vay nợ lại không hợp lý, vì nó có thời hạn trả, mục đích là cho vay, còn đằng này bạn đưa tiền để người ta giải ngân thì chỉ có thể là hợp đồng đặt cọc. Mà bạn có dám đặt cọc cho người ta 1 tỷ trước khi nhìn thấy bản chính sổ hồng không? (Đợt đó họ yêu cầu mình đưa 1 tỷ để giải ngân)
Tóm lại, sổ nào đã xóa bỏ thế chấp mới được mua, không thì thôi. Nợ của ai người đó tự trả. Họ có thể vay nóng hoặc làm cách nào đó để trả nợ và chuộc sổ về. Sổ đang thế chấp sẽ do ngân hàng giữ, nên nếu họ không đưa ra được sổ gốc tức là sổ đang bị thế chấp, hoặc họ không phải người có quyền quyết định bán nhà.
2. So sánh giá nhà
Khi bạn đi tìm nhà, có thể bạn sẽ bắt gặp cùng 1 căn nhà đó mà 2 3 người chào bán. Đó cũng là điều bình thường thôi, vì họ kêu nhiều môi giới rao nhà giùm họ để bán cho nhanh.
Nhưng có nhiều trường hợp cùng 1 căn đó nhưng có 2 3 giá, vậy là do môi giới kê giá lên để kiếm thêm tiền lời. Có trường hợp 2 người cùng làm 1 công ty nhưng 2 người bán giá khác nhau. Vì vậy, bạn phải note lại môi giới nào bán giá mắc để né người đó ra, đừng mua nhà của họ.
Hoặc có thể do chính công ty mà môi giới đó đang làm việc ăn hoa hồng cao chứ không phải bản thân môi giới đó bán mắc. Bình thường công ty sẽ lấy hoa hồng 1% nhưng có nhiều công ty lấy 3% nên giá nhà sẽ phải đội lên khá nhiều.
Vì vậy, lời khuyên là hãy add zalo càng nhiều môi giới càng tốt để dễ so sánh giá nhà.
Còn nếu bạn thấy nhà quá ngon mà giá lại rẻ thì coi chừng nhà lộ giới nhiều, có khi lộ giới hết nhà hoặc nhà mua bán vi bằng.
3. Nhà vi bằng là sao?
Nói cho sang vậy thôi chứ ý nghĩa của nó là nhà bán giấy tay, không có giấy tờ sổ hồng. Chỉ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục sang tay thôi.
Những nhà đó sở dĩ không có sổ hồng là vì khu vực đó nhà nước chưa cấp sổ, hoặc nằm trong diện quy hoạch, hoặc là họ xây dựng trái phép. Những căn này có giá rẻ hơn 1 nửa so với giá thị trường, nhưng tuyệt đối không được vì vậy mà lao đầu vào mua. Có khi bạn mất trắng như chơi.
Có thể họ sẽ “thủ thỉ” với bạn là bạn mua đi rồi tự đi làm sổ hồng cũng được. Nhưng bạn đừng tin. Nếu có thể làm sổ hồng thì họ đã làm lâu rồi, để được bán giá bằng giá thị trường chứ sao phải để giá rẻ rồi bán cho bạn.
Vả lại, việc cấp sổ hồng là do nhà nước quy định và triển khai, người dân có yêu cầu chính quyền cũng sẽ không làm theo nếu không có lệnh thực hiện.
Ở gần trung tâm Tp.HCM, nơi mua bán nhà vi bằng nhiều nhất là ở Bình Chánh. Rất hiếm nhà ở Bình Chánh có sổ hồng, nếu có sổ thì giá nhà cao gấp đôi các giá nhà khác, cũng mắc gần bằng quận Bình Tân.
4. Nhà đạt 80% theo ý mình là mua được
Kiếm được nhà 100% theo ý mình là điều khó có khả năng xảy ra, trừ khi bạn có nhiều tiền. Còn nếu tài chính eo hẹp, chỉ vừa đủ để mua thì không nên quá kén chọn những thứ linh tinh nhỏ nhặt.
Chủ yếu bạn phải coi nhà có nền móng chắc không, xây dựng kiên cố không, đường xá có ngon không, gần chợ, siêu thị, bệnh viện, … hội tụ đủ các điều kiện như mình nói ở trên là được. Còn nhà có bị tróc sơn này nọ, cửa cũ, ở dơ, … nhưng giá tốt thì cứ mua về để sửa, miễn bạn trừ hao tiền sửa chữa là được.
Nếu đòi hỏi nhà phải mới tinh, chăm chút từng li từng tí thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao thêm cỡ 1 tỷ, vì đó là những căn nhà xài đồ xịn, được người ta xây dựng công phu.
Xem thêm các tiêu chí cần lưu ý khi đi coi nhà thực tế để có cách đánh giá nhà cửa tốt hơn.
5. Có nên vay tiền mua nhà không?
Vay tổ chức tín dụng
Tuyệt đối không vay tiền của những tổ chức này nhé. Vì rất có thể nó là trá hình của những tổ chức tín dụng đen, và khi xảy ra chuyện bạn sẽ không có đủ khả năng để đối phó với họ đâu.
Vay ngân hàng
Chỉ nên tin và vay tại ngân hàng và bản thân mình trực tiếp đi vay. Có nhiều môi giới nói hỗ trợ vay tiền, họ sẽ cử người xuống nhà bạn để bạn ký hồ sơ, bạn không cần đến ngân hàng cho phiền phức. Nhưng bạn đừng làm theo, vì rất có thể đó là người của tổ chức tín dụng chứ không phải ngân hàng.
Ngân hàng không bao giờ cho vay tiền tại nhà, mọi thứ luôn được giao dịch tại quầy và có sự giám sát của camera.
Còn nếu họ hỗ trợ bạn lãi suất tốt và nói bạn tự đến ngân hàng để vay, họ làm “tay trong” cho bạn thì ok, bạn cứ vay, không sao, vì mình là người trực tiếp vay, nhưng nhớ vay tại quầy đàng hoàng, không vào phòng riêng của “giám đốc” nào nhé.
6. Tên chủ sở hữu
Đây là 1 vấn đề rất quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua. Không phải ngẫu nhiên mà mình lại đề cập đến vấn đề này đâu.
Thực tế, nhiều người đầu tư bất động sản thậm chí chỉ mua nhà khi trong sổ hồng chỉ có 1 người đứng tên.
Nói vậy là sao chưa hiểu?
Rồi đây, để mình giải thích cho nghe, nghe xong là hiểu liền.
Khi mua nhà, người bán sẽ phải đưa ra giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân ở phòng công chứng, lúc đó mới thực hiện được giao dịch. Nếu bạn đã kết hôn thì vợ/chồng bạn phải đi theo để chứng minh.
Vì thế, thông thường thì chỉ cần 1 người đại diện đứng tên trên sổ hồng là đủ, vì nếu cả vợ và chồng đều đứng tên thì khi đi đăng bộ sang tên hoặc làm các thủ tục khác, vợ/chồng phải làm giấy ủy quyền cho người bạn đời của mình để đi làm các thủ tục nêu trên, và nếu làm giấy ủy quyền thiếu mục nào thì phải lên công chứng làm thêm, như vậy rất rắc rối, nên chỉ cần 1 người đứng tên là đủ, vì còn ràng buộc hôn nhân mà.
Ngoài ra, có những người mua nhà để đầu tư hoặc 2 anh em đứng tên chung 1 căn thì ghi tên 2 người hoặc ghi tên 1 người đại diện (tùy thỏa thuận). Nhưng nếu ghi tên cả 2 thì khi ra công chứng, bắt buộc cả 2 người phải cùng đi, nếu chỉ có 1 trong 2 đi thì việc công chứng vô hiệu. Và rắc rối là ở chỗ này.
Lúc xem nhà, có thể bạn chỉ gặp có 1 người đại diện bán nhà và bạn cọc với họ, hoặc gặp được cả 2 thì tốt. Nhưng khi ra công chứng, cả 2 người này đều phải cùng ra, vả cả 2 người đều phải trình giấy độc thân hoặc giấy kết hôn. Nếu cả 2 đã có giấy kết hôn, 2 người đồng thuận bán nhà nhưng vợ/chồng của 1 trong 2 người không đồng ý thì việc mua bán không được tiến hành.
Mà bạn đã đặt cọc trước cho người ta rồi, đến lúc đó họ giở chứng hoặc bên họ có trục trặc thì tiền cọc của bạn sẽ khó giải quyết. Gặp người đàng hoàng thì trả lại, không thì bạn sẽ phải thưa kiện tốn thời gian.
Vì thế mình thấy mua của 1 người đứng tên sẽ dễ xử lý hơn là 2 người (nếu 2 người không phải vợ chồng, còn nếu là vợ chồng thì dễ rồi, nhưng thường là 2 người không phải vợ chồng mới để tên cả 2 như vậy).
Đây là mẹo mua nhà mà 1 người chuyên đầu tư nhà đất mách với mình, vì thế nhớ lưu ý nhé.
7. Lưu ý về phí trước bạ
Hồi năm 2021 trở về trước, người bán thường khai giá nhà thấp hơn giá thực tế rất nhiều để khai thuế thu nhập cá nhân thấp (nếu người bán có căn nhà thứ 2) và nhờ đó người mua cũng được đóng phí trước bạ thấp.
Thuế thu nhập cá nhân của người bán là 2% còn phí trước bạ của người mua là 0.5% dựa trên trị giá nhà đã khai khi công chứng.
Nhưng từ năm 2022 trở đi, nhà nước đã siết chặt vấn đề này hơn để không xảy ra tình trạng thất thu thuế nữa, vì thế người dân cũng phải đóng thuế phí nhiều hơn.
Vậy nên khi mua nhà nhớ tính đến chuyện nộp phí trước bạ nhé.
Khi công chứng xong, bạn cầm hết giấy tờ về nhà, bao gồm giấy đóng thuế đất hàng năm mà chủ nhà đã đóng để nộp lên quận rồi chờ quận thông báo. Tổng thời gian sẽ mất khoảng nửa tháng và phải chạy đi chạy về 2 3 lần mới xong.
