Hiện nay, thị trường bất động sản đang rất sôi động với đủ loại nhà được rao bán, trong đó có nhà chưa hoàn công. Vì thế, để các bạn có thêm kiến thức và tránh rủi ro mất tiền oan khi mua nhà chưa hoàn công, bài viết này sẽ giải thích cho bạn về nhà hoàn công và các vấn đề liên quan của nó mà nếu bạn không đọc, bạn có thể mất mấy tỷ như chơi.
Nhà hoàn công chưa?
Nhà hoàn công là sao?
Nhà này có nhiều dạng khác nhau lắm, quan trọng bạn phải hỏi kỹ môi giới và chủ nhà, chứ không dễ bị lừa như chơi.
Còn trong các video Youtube thì các môi giới nói rõ nhà đã hoàn công nên cũng tin tưởng, nhưng cũng nên coi sổ để xem lại, nhiều khi nhà xây thêm mà chưa hoàn công lại cũng không chừng.
Nói dông dài nãy giờ mà chưa chịu giải thích cho bạn, mình cũng nhây ghê.
Giờ giải thích thiệt nè.
Hoàn công nghĩa là hiện trạng nhà như thế nào thì trong sổ phải ghi đúng như vậy.
Trong sổ hồng có vài phần mà các bạn cần lưu ý.
Thứ nhất là trang đầu cuốn sổ. Trang này tùy sổ cấp năm nào mà có thể hiện kết cấu nhà và số tầng hay không. Nếu là sổ cũ (mình chẳng nhớ rõ năm nào, nhưng hình như 2008 đổ lại) thì sẽ có thể hiện ở mặt trước. Nó sẽ ghi chủ sở hữu là ai, kết cấu: vách gạch, sàn gỗ, mái tôn hay là vách gạch, sàn BTCT (bê tông cốt thép), mái BTCT hoặc vách gạch, sàn BTCT, mái tôn hoặc vách gạch, sàn BT giả, mái tôn. Nhiều trường hợp lắm. Rồi dòng dưới sẽ ghi số tầng: trệt + lửng, 2 tầng (ý là 1 trệt 1 lầu đấy), 1 tầng (là tầng trệt, nhà cấp 4).
Lưu ý: Trong sổ hồng thì tầng trệt cũng tính là 1 tầng luôn nhá.
Còn nếu sổ mới từ 2010 mấy trở đi thì trang đầu sẽ chỉ có tên người sở hữu. Qua trang 2 mới ghi kết cấu và số tầng.
Rồi giờ qua tiếp trang 2. Trang 2 sẽ ghi diện tích đất, diện tích sàn, diện tích xây dựng. Mình không nhớ có ghi phần lộ giới không, nhưng có thể có dòng lưu ý phía dưới là nếu trong trường hợp nhà nước yêu cầu tháo dỡ phần xây chiếm diện tích lộ giới thì bên mình tự tháo dỡ, nhà nước không đền bù, đại loại vậy đó (đây là nếu xây lấn lộ giới).
Qua tiếp trang 3 là trang vẽ sơ đồ nhà. Trang này sẽ vẽ căn nhà nguyên sơ đầu tiên khi mới cấp sổ, không phải hiện trạng nhà bây giờ nếu đã cải tạo (bình tĩnh nha, sổ nào cũng vậy). Bạn cứ coi số nhà xung quanh, nhân lại diện tích đất xem có đúng số liệu không, rồi coi các vấn đề phong thủy, hướng ngôi nhà, độ rộng hẻm, lộ giới hẻm.
Rồi đây, tới công chiện đây.
Nếu thực trạng nhà đang rao là 1 trệt 1 lầu thì bạn phải coi lại cái chỗ số tầng coi có đúng không. Coi lại tất nhiên là đúng (đa số các nhà đều vậy, trừ nhà cấp 4 ra). Nhưng hình nhà bạn đang xem là sàn lầu 1 lót gạch, có toilet hẳn hoi, vậy thì phải coi lại phần kết cấu. Nếu đó là vách gạch, sàn gỗ, mái tôn tức là nhà chưa hoàn công.
Vậy bạn phải đòi môi giới chụp cho bạn phần hoàn công của căn nhà, nếu họ nói chỗ kết cấu là phần hoàn công thì thôi bạn khỏi hỏi thêm.
Đến chỗ này chắc nhiều bạn vẫn chưa hiểu tại sao. Từ từ theo chân mình nhé, phần này sẽ hơi khó hiểu, nên nếu vẫn chưa hiểu thì bạn cứ xem đi xem lại mấy lần chứ đừng tin lời môi giới, họ lừa mình đấy.
Khi lầu 1 được xây toilet, được lót gạch đàng hoàng thì chắc chắn đó không phải sàn gỗ (sàn gỗ tức ám chỉ sàn lầu 1 là gỗ), mà sàn gỗ không thể lót gạch và cũng không thể xây toilet. Ít nhất nó cũng sẽ là bê tông giả, nhưng sổ lại không ghi bê tông giả. Tức là nhà này được sửa lại lầu 1, được đúc giả nhưng không hoàn công.
Còn mái tôn thì bạn đứng ngoài đường nhìn vô là biết ở trên lầu có lợp tôn hay không liền.
Những căn nhà 1 lầu thế này thường được sửa chữa mà không xin phép rồi rao bán cho khách, đặc biệt là quận 8, vì mình từng kiếm nát cả khu vực đó mà.
Mình từng bị môi giới lừa rằng sàn gỗ tức là đúc giả, nó thể hiện ra câu chữ như vậy đấy. Mình cũng ngu dại mà tin, cho đến khi chính mắt mình nhìn được 1 cuốn sổ ghi rõ ràng là sàn BT giả, lúc đó mình mới vỡ lẽ ra là mình bị lừa. Mình xóa ngay môi giới đó. Nếu họ cãi cố với bạn, bạn cứ nói thẳng nói thiệt, đừng sợ hay im im làm gì, mình là người mua mà, mình nắm tiền trong tay, còn họ chỉ đang xạo với mình để moi tiền hoa hồng cho lẹ.
Nếu họ đưa được bằng chứng cái phần hoàn công ngôi nhà đúng hiện trạng là sàn BT giả thì ok chấp nhận.
Còn những nhà 2 3 lầu thì thường đã hoàn công rồi, nhưng cũng nên kiểm tra đàng hoàng.
Mình gặp 1 trường hợp hi hữu, nhà xây 4 tầng nhưng hoàn công 3 tầng, môi giới nói là hoàn công rồi, mình kiểm tra kỹ mới thấy hoàn công thiếu 1 tầng, tức là chủ nhà xây thêm mà không xin phép. Môi giới cũng không biết điều này, họ hỏi chủ thì chủ mới nói. Thế là mình không mua.
Vì sao không nên mua nhà chưa hoàn công?
Nhà chưa hoàn công thì khi bạn mua nhà, sở xây dựng sẽ xuống kiểm tra nhà đã hoàn công chưa, sau đó mới sang tên cho bạn. Nhưng mà bạn đã đặt cọc trước cho người ta rồi, đợi khi chuyển hết tiền người bán mới giao giấy tờ nhà cho bạn đi đăng bộ sang tên, rồi lúc đó nhà nước mới xuống kiểm tra, kiểm tra mà thấy chưa hoàn công thì họ bắt hoàn công xong mới chịu sang tên cho bạn, lúc đó người bán ôm tiền bỏ trốn mất rồi, bạn kiếm ai để làm hoàn công cho bạn?
Còn bạn nói bạn tự làm hoàn công, không được đâu, chỉ có người đứng tên trên sổ hồng mới có quyền xin hoàn công. Vậy thì nhà này không được hoàn công, không được sang tên mà bạn đã trả hết tiền mua nhà cho người ta, có phải bạn mất trắng không?
Những người đó rất khôn, cũng chẳng biết họ có dụng ý gì không mà không chịu hoàn công, nhưng họ đã nắm đằng cán nếu bạn đưa tiền cho họ. Quyền quyết định có hoàn công hay không đều thuộc về họ, còn bạn chỉ có nước năn nỉ, mà biết người ta ở đâu mà chạy đi năn nỉ.
Hoàn công không tốn bao nhiêu tiền hết bạn ơi, không phải vì hoàn công quá mắc nên họ mới không làm đâu. Có nhiều chủ nhà lại bảo đợi có người mua rồi họ làm hoàn công, hoặc họ bao sang tên cho mình. Nói vậy nghe có vẻ hay ho và đáng tin, nhưng bạn có từng nghĩ tại sao họ không chịu làm hoàn công trước? Hoàn công mất 1 2 tháng rồi bán nhà vẫn được mà, tiền hoàn công có đáng là bao, tại sao họ muốn mình mua nhà trước rồi mới làm?
Có 1 ngôi nhà mình rất ưng, hẻm ok, diện tích ok, cái gì cũng được hết, nhưng coi sổ mới biết chưa hoàn công. Môi giới gọi điện hỏi mình xem nhà sao rồi, có ưng không, mình nói nhà chưa hoàn công, anh đó nói đã hoàn công rồi, mình trình bày ra thì ảnh mới im, rồi nói sẽ nói chuyện lại với chủ. Sau đó gọi lại cho mình nói chủ bao hoàn công, ký giấy cam kết nếu mình đặt cọc mà trong bao nhiêu ngày không chịu hoàn công cho mình thì đền bù gấp đôi. Mình vẫn không chịu, vì kiện tụng mất thời gian lắm, mình không tin tưởng bất kỳ giấy tờ cam kết nào. Dù nó có giá trị nhưng mình không rảnh để chạy đi chạy lại hầu tòa. Kiện tụng cũng phải mất 1 2 năm mới xong trong khi số tiền chỉ có 100 200 triệu, rồi sau 1 2 năm giá nhà tăng thì mình lại không mua nổi, mình không có dư tiền để mạo hiểm.
Nói chung bên đó cũng năn nỉ quá trời nhưng mình nhất quyết không chịu là không chịu, và sau đó anh đó nói thêm là người chủ hiện tại rao bán căn nhà này cũng chưa được sang tên vì chủ ban đầu không hoàn công, vậy là lại thêm 1 mớ rắc rối. Cũng may mình đã quyết định sáng suốt.
Còn mấy vụ chưa hoàn công mà sang tên được thì bạn tự hiểu vì sao nhé, mình không tiện nói ở đây nhưng ai biết được đến lượt mình xui thì sao, giờ nhà nước làm căng vụ mua bán bất động sản lắm. Tiền mình thì mình vẫn nên cẩn thận.
Lưu ý diện tích sàn và diện tích xây dựng
Phần hoàn công sẽ coi ở 2 mục, 1 cái là kết cấu và số tầng như mình đã nói, 1 cái nữa là diện tích sàn và diện tích xây dựng.
Diện tích sàn được hiểu là diện tích nằm dưới sàn nhà, cũng tức là diện tích đất ở. Còn diện tích xây dựng sẽ tính cả diện tích bạn xây dưới đất, các lầu và sân thượng. Chỗ nào đổ bê tông thì tính chỗ đó.
Như vậy, nếu hiện trạng nhà ở là 3 tầng đúc hết từ trước ra sau và diện tích sàn là 48m2 thì lấy 48 x 3 = 144m2 sẽ ra diện tích xây dựng. Tất nhiên có thể thấp hơn số đó 1 tí vì mình chỉ ước lượng thôi, còn thực tế đo đạc có khi nhà nước sẽ không tính cái sân, không tính sân thượng, lan can này nọ.
Nếu nhà xây mới nhưng sổ vẫn giữ nguyên là sổ cũ, không cấp đổi thì sổ sẽ được bấm kẹp thêm 1 tờ giấy, tờ đó sẽ thể hiện phần hoàn công. Ở tờ giấy đó, 1 là sẽ vẽ lại kết cấu mới của ngôi nhà với số tầng tương ứng, 2 là chỉ ghi diện tích sàn và diện tích xây dựng và mình tự nhân lại để xem có đúng số tầng hiện trạng hay không.
Nếu nhà xây mới mà không có tờ giấy này, chỉ có sổ hồng cũ là sai, hoặc là nếu người ta xin đổi sổ mới luôn thì cứ dựa vào sổ mới mà tính.
Phần hoàn công này bạn phải linh hoạt, nó sẽ không có khuôn mẫu nào cụ thể. Khi gặp tình huống thực tế thì cứ dựa vào những gì mình hướng dẫn rồi xem là được. Xem từ từ sẽ nắm được và quen dần. Nó không khó đâu.
